纽约买房 waterline square

15 个在纽约买房的原因

很多人都觉得纽约买房的持房成本这么高是否值得下手,其实纽约买房除了理性面以外还有感性面以及很多的表面看不到的好处在里面,例如,多数在纽约居住的学生以及上班族,常常3年内就会搬一次家,这个现象尤其在学生族群更加明显。许多学生常常在房东、室友、房租等各种压力下被迫搬家,浪费许多时间、费用、以及精神。

我们今天就来15 个纽约买房的原因!

1 在纽约买房比租房便宜

在纽约租房的空房率年平均低于2%,尤其是在租房旺季的4-8月,基本上一房难求。这个现象相信很多来纽约看房的人已经发现了,有些房子就连里面都没办法看(因为里面还有房客)当天就必须要签约付款。

对于许多当地工作的纽约人是如此,对于许多国际留学生更加严重。相信很多学生都经历过这个非常痛苦的看房租房期,被许多租房经纪人压迫,必须要马上下决定。

更糟糕的是,因为许多纽约的房子是不开放给没有收入的人租的,所以许多留学生纷纷跟「出租大楼」租房,这些出租大楼是专门管理整幢大楼的公司进行招租的,租金都明显比当地其他独立产权房源贵了20%。

雪上加霜的是最近的(2019年7月)的新租约法规定,房东不能收取多于1个月的房租以及1个月的押金。这对国际学生以及没有收入的房客的冲击非常的大,因为这个新法, 国际学生以及没有收入的房客必须每年透过私人公司买担保人保险的服务。这个费用通常是1-2个月的房租,而且是每年的费用。

换句话说,7月的新法增加了所有房客的租房成本高达 8-16%

目前长岛市品质好一点的出租大楼1房在 3500-4000之间,曼哈顿则是4500-5000。

总结下来,房客每年的费用最少会需要3万-7万美金,即使是与其他同学合租,费用也会在2万-4万之间。

由于这些限制,很多来自亚洲的国际学生的选择都是同学一个拉一个的去同样的出租大楼,尤其是最近的纽约市新法规,更是限缩了许多大楼接受一年预付的制度,让许多国际学生选择又更少了许多。

反观买房,曼哈顿1房的持房费用约在$1500 – $1700,长岛市在$750 – $1200左右,且不会需要浪费更多时间与精神在找房与搬家等。

2 进可攻退可守的安全选择

提到工作那就说到我的下一个买房原因了,美国毕业的学生大多都会去两个地方找工作,加州与纽约。即使是未来打算回国的学生很多时候也会先在美国工作几年,有了当地的工作经验后再回去。

4年的大学,最少1年的OPT (刚毕业的学生的1年工作VISA),如果找到工作,最少也有个1-2年的H1B等。

大多数的加州的工作都是科技业为主,而纽约市则是更多元的产业与工作机会,所以很大的机率毕业后会在纽约(或是来纽约)工作。

换句话说,只要是来纽约读书的大学生,大多数人最少都会在纽约待上5-7年的时间而决定在美国就业生活的人当然就更长了。

按照目前房租,每年最少也要3万到7万,根据房子地点与质量当然房租费用也有所不同。7年以后最少也要个20-50万美元。这个是完全不会有回报的费用。对比下来,同样品质的房子买房每年费用只要1万-2万,7年下来只要7万-14万,且未来还能抵税。

因为这个原因,在纽约市买房算是最安全的选择了,因为根据纽约市过去25年的数据,不管房市的起伏,每年平均仍有6-8%的升值,即使未来房市稍微低迷也可以出租一段时间再脱手。

反观5-7年的房租加上每年3-7%的租金涨幅就相当不划算。因为纽约的租房市场非常热(每年都有数十万学生以及因为工作来纽约的人),许多房东与出租大楼都喜欢在第二年以后开始大幅涨价,导致许多房客每2-3年就搬一次家,无形之中又添加了许多费用与时间成本。

简单来说…

搬家每次最少也要 $500,新的租约与旧租约最少也会有1-2周的重叠,也就是说,每2-3年,在纽约的学生或上班族就需要花费$2000-4000的费用。再加上,很多人的组约会是5-8月开始,也就是说,如果需要搬家,很多学生夏天要回国或是旅游的计划都会被影响。

在纽约买房每月费用明显低了许多,而且如果未来有工作还能减税。

3 稳定的投资回报

就如文章之前所提,根据过去20年的数据,纽约市房价每年成长在6.5%-8%,租金的回报在2-3%之间,简单来说每年的投资回报率会在8-11%之间。更重要的是,纽约市的房价非常稳定,尤其是500万以下的房产可说是非常抢手的刚需房。对于许多人来说,纽约的投资是个需要深思的决定,但其实投资纽约房产并不是个艰难的选择,重要的是在纽约市的选址。

反观纽约的租房市场非常强劲,旺季时一房难求,房租常常在涨,租房成本持续的提高,不如买房作为自住,未来根据房市再考虑转出租或是出售。

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4 终结居无定所的搬家

就如上述,在纽约市的租客往往会面临被迫搬家的压力。在纽约,每年的租约都常会有2-6%的涨幅,许多学生与上班族往往会面临涨租或搬家的选择。

就拿我自己许多的客户来说,很多家长都是第2年或第3年,因为孩子连续搬家2-3次才下定决心一劳永逸的解决住房问题。多次的搬家不仅耗时耗力也非常的影响旅行计划。因为租约期限很多时候12-13个月,6-8月结束,所以如果要回国或是旅行,很难把租房、搬家等事情办妥,只能被迫提早回纽约处理。

更糟糕的是,有些人说可以在夏天的时候把房子出租,稍微赚点钱,贴补空房的费用,但短租的管制越来越严格,因为许多大房东不愿意承担被纽约市罚款的风险,所以房客在夏冬把房子短租出去若被房东发现将有可能被终止租约或是明年被迫搬家。

更加糟糕的是,有些房东非常恶质。

5 一劳永逸提高住房品质

很多父母看到自己孩子在美国求学或工作往往会觉得小孩住的很委屈,许多送孩子出国读书或生活的家长,其实在国内的生活质量都相当高,但来到纽约市的住房水平却非常的差,堪比难民的一样的生活。

很多时候,是2 – 3个人共住狭小的空间,有些人还住在客厅,周边可能还伴随吵杂的环境,相当辛苦。

这个住房质量对于很多家长来说非常不能接受,与其付大笔的房租住在拥挤、老旧的房子,不如找个投资自住两相宜、住的舒服的选择。

相反,如果打算找个比较好的租房,只要是在学校附近的房租都在5000以上,每年至少6-7万的租金。

6 安全资产永久产权

在纽约投资房产有个好处,永远不用担心资产的问题。

纽约市的房价经历了恐攻、金融危机、天灾等等考验,但每次的危机与低迷的房市都伴随着大幅反弹与转机。

对于希望长期持有、不会贬值资产的人来说,纽约地产是个首选,尤其是纽约市、曼哈顿的房产,基本上都是最后跌、第一个涨。

对于许多买家来说,会担心纽约是否会有大规模的攻击以及安全顾虑。我的回答是,纽约市的住宅相较办公绝对更加安全,且基本上不会被聚焦。

7 纽约市是全世界的城市

纽约作为全世界5大城市之一,完全不怕没有买家与房客。对于许多考虑买房的人来说,是绝对安全的投资选项。

纽约市平均约70%美国人买房、30%海外买家,每年数十万的学生来纽约的高中、大学以及研究所与大量的工作机会长期支撑着基本的买房与租房市场。

根据地产数据,纽约的买家包括全美的美国人

立于长期不败之地,即便是短暂的房价下滑也多数在也跟着强劲的反弹与成长。

8 金融与永续商机

非常有趣,就如上面所提到的,当加州的科技业抢走大家的目光时,纽约市却慢慢的转型为东岸的科技城市。纽约不仅是股市、观光、金融、媒体等的重镇,还成为了许多大小科技公司纷纷入住的据点。

由于纽约的生活费相较其他城市(除了西岸的几大城市)相当高,很多人以为纽约不会成为科技业的目标,尤其是新创公司。

但事实证明很多人的预测错了,原因很简单,人才需要公司,公司也需要人才。当人才纷纷往纽约涌进,谷歌Google、苹果Apple、脸书Facebook、Netflix、迪斯尼Disney等大型公司也纷纷开了他们的东岸总部 – 这些还不包括所有大型金融公司早在数十年前就据点纽约。

只要纽约的人才不断涌进,就会有更多优质的公司会为了人才而选址纽约市。

9 教育

为纽约提供源源不断的人才的同样重要的是教育。

纽约有哥伦比亚大学、纽约大学、福特汉大学、视觉艺术学院、帕森斯设计学院、时尚设计学院、康奈尔大学、巴纳德学院、普瑞特艺术学院等。所有的大学都是各业界的顶尖学校,而他们的校友体制提供了这些毕业生更多在纽约的工作机会与未来发展的空间。

除了这些还有各大艺术与音乐学校以及全国名列前茅的公立以及私立小学、初中与高中。

最新的数据指出,纽约市的高中录取率居然明显低于常春藤的学校,例如哈佛、史丹福等大学。

对于许多买家来说,学区以及教育也是影响买房地点的一大因素。

10 艺术与文化与科技

另一个让纽约市立足世界的是它不断进步的艺术与文化细胞。纽约的博物馆与艺术相关机构均是世界闻名且名列前茅,这些包括纽约大都会博物馆、惠特尼博物馆、美国自然史博物馆、多个各类型的艺术展览馆、知名的芭蕾舞蹈中心、音乐节与设计公司与服装、时尚公司与学校。

有趣的是,纽约市不仅是美国艺术、设计的重镇,现在也转变成美国东岸的科技重镇。如之前所提,大多数的科技业领头羊纷纷在曼哈顿开了总部,而许多新创公司也在纽约开始。

纽约成功吸引公司与企业的因素除了人才以外,还有另外一个原因,那就是更多的市场与盈利机会。许多B2B的行业为了更加接近客户,纷纷也入驻纽约。

当世界的中心开始转向科技与设计时,纽约已经摇身一变成为下个世纪最重要的城市之一。

11 房价

说实在话… 纽约市的房价真的不高。

目前纽约市新房好的地段的单价仅在 $2400 / 平方英尺左右,也就是$25000/平方公尺(当然,更高端的可以到$6000 – $8000/平方英尺,但那是特例)。这个单价可以说是非常的低,相较北京、上海、广州、深圳、香港、甚至台北与新加坡等,纽约市的房价可以说是“便宜”。

当然,有人会说纽约市的持房成本比其他城市高上许多,但因为纽约的房租与房价都非常稳定成长,所以持房成本其实就应视为房价的一部分。

12 容易脱手

相较其他城市,纽约市的房产非常容易脱手,有时甚至在一些地段是一房难求。目前卖房时间约130天,而且现在是房市刚刚开始回温的阶段,房市好的时候会在90天左右。

这是什么意思?

这代表纽约市的房产相较其他城市的房子来说,流动性较高,作为一个资产,屋主可以较为有弹性的调整投资形态、甚至“以屋易屋”的加码纽约房产。

13 纽约买房可以享有税务优势

美国普遍来说是鼓励买房的,尤其是自住的房子,而纽约也不例外。在纽约买房可以享有的税务优势蛮多的,像是贷款利息可以抵税。

若出租买房时所有的费用、持房引发的成本以及卖房的费用所有都可以算在投资的成本里面,不会被扣资本利得税。

若自住,单身可以享有25万的资本利得税减免,婚后可以享有50万的资本利得税减免 。期间,每年的地税也可抵收入所得,而且自住的房子仍可以享有额外的地税减免。

最后,有些新房还享有421A或是J51的地税减免,这个优惠政策可以提供10-25年不等的免地税优惠给屋主与投资人。

14 来访时的落脚地

很多父母来纽约探望孩子时会发现一个问题 – 纽约市的房子真的很小,常常来了没办法住在孩子的公寓,只能去住附近的饭店 (酒店) 或是睡在客厅。尤其是如果孩子有室友,那基本上就只有饭店(酒店)一个选项了。

纽约的住宿每晚不便宜,随便也要$300左右,而里面没办法煮饭、就连洗衣服都相当不方便。很多人常常最后会发现,来纽约看孩子待不久、往往10天就离开了,因为根本就没办法静下来享受、了解自己孩子在住的城市。

对于很多家长来说,恨不得来纽约时恨不得能好好享受,即使孩子在上学或是工作,也能够在来纽约时能轻松点的观光旅游。

这也是为什么很多家长最后决定买房时多花15-35万美金买个比较大的房子,这样即使来纽约,行李都不需要带太多。

15 值得信任的地产经纪

纽约买房人生地不熟,最好还是找个语言能够沟通、了解您的需求与想法,对纽约地产非常了解,能够详细写出很多买房的心声的纽约房地产中介(举手)。对于很多买房的人来说,最怕的是买错了房,结果反而买不如租。

既然您都读到这了,相信您是在考虑纽约买房,我建议您主动与我联系,我们讨论看看根据您的状况看看有什么特别推荐的好房源!

关于作者

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Jerry C Wang 王传咏
专攻纽约市新房与投资,过去是纽约曼哈顿最大的房地产经纪公司道格拉斯埃利曼 Douglas Elliman Real Estate 的专业经纪人,2015、2016、2017、2018 团队均荣获钻石奖项,名列全美前1%的销售额。
目前自己开了经纪公司与物业托管服务以及享有5星满分的Google 评价

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