紐約曼哈頓 租房教學 101

最近常碰到有人被黑心房東跟仲介敲詐之後來找我商量應該怎麼處理,所以特別寫一篇關於紐約租房的教學。

另外,由於一直有碰到租房的朋友有問題,所以後來覺得做了個網站

www.realwoo.com 來提供華人國際學生租房交流,並提供訂金服務的補助,大幅提高交易的成功與安全性。

普遍來說,在紐約租房會碰到兩個可能性。
1 跟房東簽約
2 頂現有房客的租約或是當室友

由於兩種情況需要注意的地方不同,我們逐條講解需要注意的事項。

租房財力要求:
紐約租房通常對於年收入的要求是月租的40倍
信用分數700以上

也就是說月租$3000的話年收入要求在12萬

對於許多國際學生,這個租房需求很難達到,若想簽約租房,常常會被要求一年預付房租+2-6個月的押金


跟房東簽約:

可能經過仲介或是直接與房東談判。

步驟:
看房

申請+背景調查(有可能有費用)
簽約(房租+押金)
居委會審核(視情況有可能需要)
需要注意的是支付仲介費與第一筆房租+押金需要用銀行現金支票(Cashier’s Check),仲介費的收款人是仲介公司而不是仲介本人

仲介費
若是直接與房東談判,絕對沒有仲介費。

若是經過仲介,仲介費有可能是房東或是房客付,需要事先確認。

普遍來說,以前的租房模式都有著4方人馬,

房東 + 房東仲介
房客 + 房客仲介

但由於網站的演進與資訊透明化的推進,現在更常出現的是

房東 + 仲介(通常代表房東)
房客

這樣的模式其實有好有壞需要租房的人自己需要拿捏的。簡單來說,因為Streeteasy的出現,紐約租房99%的資訊透明化了,使得房客在尋找房子時得到了更多的談判權力與自由。

好處
仲介費好殺價 (因為不需要兩個人分)

壞處
如果被敲詐,沒人保護你 (黑心仲介還是很多的)
很有可能需要一年房租預付+押金

花費時間心血多

對於國際學生來說,我建議找房客仲介來幫忙,因為人生地不熟,風險還是需要評估的。

但如果想要殺仲介費,我個人建議透過Streeteasy去查,因為這樣可以直接接觸到房東或房東仲介

(其他租房網站最常碰到的問題是你接觸的中介不是代表房東的中介,所以會演變成上述的4方人馬,而你接觸的中介又不一定是信得過的人)

跟房東或是仲介談的時候最重要的是以下幾點

  1. 所有申請費用
  2. 仲介費費用(普遍是月租的1.8倍 但通常可以試著殺到月租金的1-1.2倍)
  3. 續租優先權(請事先確認租金漲幅,通常在2-5%左右,若房東不願意談下一年的租金,通常是希望大幅調漲明年房租)
  4. 所有費用的列表(通常都要提供,不提供的可以不用考慮)
  5. 是否有優惠(可以針對房租殺價 或是一個月免租等,通常在冬天淡季較常見)

現有房客轉租或是室友:

這個通常是沒有仲介費的,但有時候會有仲介還是會在中間賺取「資訊落差」利益。

最常使用的方式就是透過朋友或是各類社交平台獲取資料,並且口頭上承諾租房。

好處
無仲介費
可能含家具(或是便宜購買)
租金價格普遍不錯(畢竟人家也會挑)
租期較短,比較有彈性

壞處
租房沒保障(口頭承諾可以反悔)
租房供給量少
時間沒辦法完美的接軌
保障低(視簽約人是否改變)

對於國際留學生來說,其實找頂租或是找室友的並不是壞事。有個已經在紐約住過的室友在剛到紐約,人生地不熟的階段有非常大的幫助,再加上租期通常較短,若住不習慣可以較早搬走。不過現有租客有可能當天臨時反悔,害房客臨時被迫住hotel。

跟房客頂租約或是成為室友需要注意
1 需不需要改租約人 以及更改費用
2 交租方式 有些會要求把所有剩餘租期的房租都交付(若沒有改名,全額支付會有些風險存在)
3 明年是否能夠續約

租房過程最重要的還是保護自己,最糟的情況是被詐騙,錢被收了結果沒辦法入住。

若是有任何租房或是買賣的需求或問題,都可以免費來咨詢。

關於作者
Jerry Wang
台灣出生、12歲到紐約,在紐約、台灣、大陸都工作過,目前定居曼哈頓做仲介。 若有紐約房地產的需求或是想要諮詢都可以透過以下方式聯繫。
 
Email: Wangchuanyung.jerry@gmail.com
Cell: 917 225 7078

微信 Zerry1017

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