2017年6月 曼哈顿房地产观察 之57街首间抵押出现

有跟我接触的人都知道,我从2014年中就一直在建议很多买家稍微等到市场降温再下手,而正如我所料,2015年底开始,曼哈顿地产全面冷却至今已有接近1年半。

高端地产在过去的18个月最为明显,除了成交周期拉长到400日,价格也全面大幅下滑约有25%-30%之间。降价的讯息频出,许多高端房原先开价在6000万以上的地产腰斩。

巴菲特说的很好,海水退潮就知道谁没穿泳裤,57街豪宅从2012年项目开始就没有停过,买家经过了2年的疯狂炒房,终于出现了首间贷款抵押。

ONE57 的56楼4房4.5卫 当初成交价是2140万,经过了574天在市场上,目前这间房子有2090余万的地税与贷款债务且并无买家下手。

(对,就是他)

对于整体高端房市来说,更多的屋主是认赔退场了,经过买卖费用以及整体市场的氛围,大约亏损20-35%之间(想看实际数据的可以联系我)。

以我个人来看,未来几年买家的考虑因素已经转变。

买家更加趋近需求、现金流与特殊性(升值)而不是几年前单纯的【高、大、上】

需求

包括配合孩子来读书顺便买个房子当作投资,这样的好处其实不少。

理性来说,纽约地产是全世界最稳定的市场之一,对于保值升值绝对没问题,而且出租率高达98%,绝对不怕找不到房客。而且纽约租金高,与其支付租金不如买房投资。

感性来说,孩子读书,父母不一定人在身边,至少想把居住环境打点好,让孩子在国外有个家的感觉,而且父母来的时候有个落脚处。

现金流

过去几年炒房导致许多买家对于现金流与每月持屋费用麻木,但现在开始持屋费用将是买卖双方极为重视的一个要素。养房费用在纽约本来就比较高,若2个房子每月差别在1000元,一年就是12000,若考虑持有5年,费用就差了5万美金。虽然看来差异不大,但实际上对于升值空间与速度至关重要。

特殊性

另一个要素就是特殊性。

举例说明,中城高端地产多到数不完,而且有个很明显的趋势,那就是楼王频频更换,只要新的房子出来旧的马上被淘汰。唯有找到特别的、不可取代的房子(包括交通、景观、环境等)才有机会屹立不摇,在市场里一枝独秀,跌的时候速度最慢幅度最少、涨的时候速度最快幅度最大。

案例

Pierhouse

人们常说,住在布鲁克林水边的景观比住在曼哈顿还要好。

Pierhouse 就是个很好的案例,布鲁克林海景房,旁边地铁线、超市、餐厅多到不行。

每月费用跟曼哈顿比起来划算很多,而交通跟生活却没有太大的牺牲(反而住的更舒适)

 

结论

对于许多有兴趣进军地产的读者,我认为接下来3-6个月是个不错的时机。

虽然川普当选有些政策看来没有章法,但观察整体政经的环境与氛围可以看出美国企业的自主能力相当高。川普宣布退出巴黎协议的决定并没有改变当地企业对于绿能与减碳的目标。相反的,许多企业纷纷跳出来宣示持续支持并投入减碳的研究。

可以说,对于美国本土企业来说,不管是形象还是未来科技研发的领头羊位置都极为重视,不会因为总统的方针大幅影响未来美国企业的发展。

既然浪潮已退,握有充足现金的人可以放心投资在几个值得的项目,5年后回报肯定相当可观。

关于作者

Jerry Wang

台湾出生、12岁到纽约,在纽约、台湾、大陆都工作过,目前定居曼哈顿做中介。

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