2017 纽约市房租成长史上最慢、纽约房产何去何从?

根据Streeteasy报告,2017年第三季我们看到了纽约市房租成长率全面刹车,作为房东的许多读者相信已经深感市场的转变,事实上,这个风向在2年前就已有迹象。

  • 布鲁克林的房租中位数较去年同季度成长0.6% 达到 $2460
  • 皇后区的房租中位数较去年同季度成长0.7% 达到 $1991

两个地区都是有史以来成长率最低的季度。

另外,曼哈顿的房租中位数较去年同季度成长仅0.7% 达到 $2989,跟过去平均都在4-6%成长率比较,也是非常低的。唯一可比的就是2017同年的第一与第二季零成长的记录。

反观销售,与过去两季一样,二手房的售价持续稳定上涨。

  • 曼哈顿二手房售价较去年同季度成长0.9% 中位数达到116.8万
  • 布鲁克林二手房售价较去年同季度成长3.6% 中位数达到75.4万
  • 皇后区二手房售价较去年同季度成长9.3% 中位数达到51.3万

今年的第三季度我们看到皇后区的大幅度成长,成为纽约市成长最快的地区。

据Streeteasy 分析师 Grant Long,

房租虽然仍高居不下,他们的成长相当缓慢。有部分原因是新项目的出炉导致房东竞争激烈,但很大原因是房客不再愿意被高额房租绑架。经过多年的房租涨幅以后,也许我们已经到达纽约客房租的极限了,尤其许多皇后区与布鲁克林的高端对象更是开始降价。若目前的趋势持续下去,新的项目持续出炉、旧的出租案件滞销,这个冬天我们也许会看到全面的房租下滑。

其实这个迹象我已经亲眼目睹,目前的出租市场并不乐观,甚至比数据呈现的还要更加极端。由于此报告并无分析房东是否提供免租优惠,所以我认为仍相较乐观。

根据半年前的报告,纽约市目前房东提供优惠【一个月免租】以上的案件已达25-30%,这意味着房租的8.8%优惠。当我们把这个数据分摊到全体,我们会发现实际上房租是负成长而非缓成长。

另外,根据不同的地段,未来会有不同数量的新项目出现。对于投资型房东来说,最怕的就是大型出租大楼RENTAL BUILDING的出现。这些出租大楼RENTAL BUILDING打着1-3个月免租的优惠、免中介费等优势以及各种大楼设施吸引住户,对于投资型房东来说是个很大的竞争。

最好的例子就是布鲁克林,接下来的3年,布鲁克林的DOWNTOWN BROOKLYN光是大型出租大楼RENTAL BUILDING就会有8000多户的房源出现。对于考虑投资DOWNTOWN BROOKLYN的人需要仔细评估项目的现金流与成长空间。

对于考虑卖房的读者们,二手房的售价目前相当稳定,尤其刚需房的成交价并没有下滑。对考虑卖房的屋主来说,目前并不算是个坏时机。

对于考虑买房的读者们,新项目售价已大幅下滑,且乏人问津。若在考虑新房,可以根据项目的评估尝试强势的出价。在二手房,由于售价并没有大幅下滑,在出价上不会有太大的优惠,但如果有好的地点、房子,且每月费用合理的话,可以不用担心入场买贵。

对于房东,根据房子地点与房租,或需提供1个月免租优惠,以尽快找到房客为目标为佳。

结论:

  • 二手房买卖趋近平衡,开价与售价相当接近
  • 新项目则相当吊诡,项目的优劣非常极端,需要个别评估
  • 租金下滑拉低出租投资报酬率、导致投资型买家减少
  • 销售时间明显拉长

 

作者

Jerry Wang 王传咏
Douglas Elliman Real Estate 地产经纪人
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