2017 Q1 第一季 曼哈顿房地产市场报告

曼哈顿 2017 第一季的房地产报告终于出炉了,我就抓几个指针性的数字出来,稍微分析一下目前的市场走势。

如果对于上季的报告有兴趣,可以点此连结

2017 年数据

平均售价 210.4万     相较上季增长 -0.8%    相较去年同期增长  2.6%

中间值售价 105万     相较上季增长 4.8%   相较去年同期增长 -3.3%

其中

  • 新项目 中间值售价 273.4万 相较上季增长 -7.3% 相较去年同期增长 4.9%
  • 二手房 中间值售价 95万 相较上季增长 5.6% 相较去年同期增长 0%

本季销售量 2892 相较上季增长 0.8% 相较去年同期增长 0.5%

销售时间 108天 相较上季 94天 相较去年同期 93天

谈价空间 4.2% 相较上季 5.5% 相较去年同期 2.1%

目前销售案件量 5393 相较上季增长 -13.9% 相较去年同期增长 6.9%

去化时间   6.1个月 相较上季 5.6个月 相较去年同期 5.7个月

目前在销售案件 5867 相较上季增长 8.8% 相较去年同期增长 6.6%

解读

目前市场仍然有着供给需求不对称的问题,很多高端项目在市场上但买家都在观望或是转战刚需房。

由于房地产新建案的产品规划周期长,所以即使市场开始朝刚需市场走,实际的新楼盘并没办法迅速跟进,所以平均售价仍维持在200多万,且较去年仍有增长。

值得一提的是平均售价仍维持在高点,但有趣的是中间值售价也跟着上幅4.8%,解释的原因应该是因为天气转暖,较多的案件在陆续入市,拉高了售价中间值。

需要注意的是二手房比新项目还要强势许多,我个人认为主要原因有两个因素导致二手房的需求拉高了房价。

  1. 新项目之前定价过高
  2. 新项目每月费用成本过高

 

单以过去两年受影响最大的CONDO (独立产权公寓)的数据来看的话

销售量 1416 件 相较上季增长 3.9% 相较去年同期增长 2.8%

另外需要注意的是

平均售价 较上季下滑约3.5%,较去年同期却上涨 4.4%

中间值售价 较上季下滑约3.8%,较去年同期下滑 10.6%

 

感想与看法

我个人的经验与自己的客户均在考虑下手刚需房,主要原因为以下两点:

  1. 房价有谈判空间,曼哈顿房市长期看涨
  2. 美金未来4年走强,值得投资赚汇率

现在确实是买家市场,随着市场持续冷化,我们看到价格持续的在跌幅。但是需要注意的是,曼哈顿目前充斥着超高价位的滞销奢侈品,且许多仍持续在砍价,大幅度的拖累了整体曼哈顿市场的数据(CONDO 平均售价与中间值售价较去年的变化是相反的)。

相较于高端市场,刚需的需求仍然相当活跃,尤其是在接近100万的案件(尤其是二手房),不跌反涨,证明买家对于投资刚需房避险的信心。

我个人解读,由于过去几年规划的高端项目仍在陆续上市,接下来3-4年,曼哈顿的高端地产仍将处于低潮。尤其是在地点较偏,持房成本较高的楼盘,销售将面临相当大的困难。

相反的,由于曼哈顿70%的买家是当地人,只要美国经济不崩盘,持房成本低、地点佳的刚需房将持续增长。

 

关于作者

Jerry Wang

台湾出生、12岁到纽约,在纽约、台湾、大陆都工作过,目前定居曼哈顿做中介。 若有纽约房地产的需求或是想要咨询都可以透过以下方式联系。

Email: Wangchuanyung.jerry@gmail.com

Cell: 917 225 7078

微信 Zerry1017

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