紐約房價

2018 纽约曼哈顿房地产报告 与 数据分析总结!

因为目前纽约房地产市场分析的资料很多且混乱,再加上根据数据分析方式的不同会有诠释(统计学的通病),我就把所有目前看到的现象与地区的观点做个总结,提供考虑买房的读者们参考。(有兴趣的话我很愿意带你看房哦)

数据方面全部贴在文章尾,有兴趣可以看看。

前言

2014 – 2018春 的状况:

  • 2014年持续着前几年的活跃,许多超高端项目纷纷入场并且成功销售,缔造许多楼王记录。
  • 由2015春至今房市呈现大幅度降温,这个迹象从超高端市场开始蔓延一直到二手房以及租房都陆续受到影响,导致房市全面冻结。
  • 由于过去几年的房市荣景,导致开发商均规划高端、大型产品,导致2016年后上市的项目纷纷面临总价过高与滞销困境。
  • 2017年 感到房价下滑的恐慌,许多二手房卖家纷纷收缩,二手案件量下滑,而新房却因为2012-2014年的规划在2016年开始陆续出炉,在买家观望的时候供应量仍没有迟缓的迹象。
  • 2017年冬开始出现转机,随着美国大选的落幕,房市逐渐升温,尤其在高端房买家开始下杀到中低端,在刚需市场开始出现房价的起伏。
  • 2018年春许多开发商开始反弹,随着刚需房市的稳定,谈价空间也跟着减少。
  • 2014-2018 整体租金全面下滑,更加影响买家对于每月费用的敏感度。

观察

目前市场上呈现两极化

  • 新房:
    • 高端项目仍旧难销,目前看到高端新项目跌幅最大,平均达16.8%。
    • 刚需与轻奢项目根据项目本身条件决定销售速度,许多好的项目均在过去两季快速脱手许多房源。
  • 二手房
    • 许多高端二手房实际上面临难销的窘境,依屋主决定,或有下架或有降价。
    • 刚需房的买卖却相当活络,连续几季出现小涨幅(0.5%)

经过几轮降价后,过去两季开始出现转机,导致许多开发商开始减少谈价空间,二手市场亦更加活络,更多卖家愿意释出房源,比起2016冬,房源供应开始稳定增加(3%)。

个人观点

整体来说过去15年曼哈顿的发展着重在西边,尤其是下城的西边,过去两年出现了饱和的迹象,相信未来10年东边的成长会较为迅速(除了下东区,因为苏活SOHO区带动早就大涨价了。)

目前市场仍然混浊,较为明显的是退潮时出现的【裸泳】项目,若有兴趣可以阅读这篇购买纽约曼哈顿地产时的陷阱这篇是我少数几个批评项目的文章,但很不幸的被我言中,所有买这个项目的买家都赔钱了。

在房市疯狂的时候,许多买家着眼在项目的光鲜亮丽的观感,但实际上却忽落了最基本的几个房屋条件。

这些项目都在这波降温露出了马脚,或有每月费用过高,或有格局不佳,或有地点售价不符,或有同性质产品恶性竞争,这次的退潮虽考验开发商功力,亦考验买家判断能力。

顺便贴个图写了个清单,给大家参考一下地区性有哪些地方我个人比较看好,还可以看到租金变化(通常与房价紧扣)。

 

 

Streeteasy 2018 房价报告

整体的房价其实会让许多对于不熟悉曼哈顿地产的人傻眼,下城的价格其实一直高出其他地段许多,整体排名如下。
曼哈顿下城
曼哈顿中城
曼哈顿(整体)
曼哈顿上东区
曼哈顿上西区

Streeteasy 租金报告

租金也是一样,下城高于中城与上城许多。

2017年租金變動報告
Provided by Zumper

实际上租金动态也呈现了一件事,曼哈顿整体趋势是往东边发展,西边的跌幅最为明显。

数据源

关于作者

Jerry Wang 王传咏
Douglas Elliman Real Estate 地产经纪人
若想持续关注地产走向与信息或有纽约房地产的需求都可以透过以下方式联系
Email: Wangchuanyung.jerry@gmail.com
Cell: +1 917 225 7078
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