紐約地產

趣闻与秘辛 中城超高端项目篇 (1) ONE57

我们将在这个中城高端项目系列里面一一探讨其他中介不会说的趣闻与秘辛。

曼哈顿地产度过了2015-2016的严冬之后终于在2017开始出现加温的现象,包括成交量的上升以及成交价的稳定,特别在于300万以下的刚需市场,主要的两个原因在于总统选举的落幕以及看好美国经济复苏美元走强的趋势,几个诱因吸引了华人客户摩拳擦掌准备进场。

许多人在2017年初纷纷开始关注纽约地产的走向,其中,最多人关注的是中城的超高端住宅项目。由于询问的人较多,所以特别写了篇关于中城超高端项目的指南。

目前为止,对于华人来说最知名的莫过於ONE57以及432PARK,毕竟他们从开始建造到现在已经有段时间,但其实还有超过6幢超高建筑纷纷会在中城57街附近崛起。而这些建筑物互相的影响以及竞争其实是需要仔细评估的。

ONE57

这个系列先从57街超高建筑的始祖ONE57(俗称157)开始说起。ONE57 一度是曼哈顿的楼王,而且在中城是独一无二的,但好景不常。曼哈顿中城房地产有个很重要的特性,那就是淘汰速度快,由于中城房子的设计以及设施都大同小异,买家容易喜新厌旧。而且因为买家多为海外买家,对于地段的要求并不严格,只要第一印象可以即可,造成了中城房子(尤其是第5大道至第七大道,58街至40街)的起步不错但后继升值空间随着新项目上市而受限。

ONE57的开发商是著名的 Extell,大楼也曾经多次创造楼王记录。

优点

  • 地点正视中央公园
  • PARK HYATT酒店服务
  • 稅减方案(剩下6年左右,简单来说就是个定时炸弹,时间越短升值越少因为持房成本越高。)
  • 全玻璃幕墙
  • 格局方正

缺点

  • 朝南方向的房子完全没景观
  • 做工粗糙手艺不细(5百万起跳的一房地板与踢脚板都没拉平…)
  • 没有公园景观的房子完全没有买的价值
  • 入口大堂因为旁边还要开酒店的入口所以做的相当不大方,迂回走廊进入电梯厅(又不是日式设计…)
  • 旁边马上就要有另一座高楼遮挡视线

趣闻 与 结论

趣闻1

Extell算盘打的还是挺厉害的,先开发了ONE57,但其实旁边的地也早就收购并开始设计了。等主打景观的ONE57卖的差不多了之后开始开发正旁边的更高摩天楼,许多客户听信仲介的话,买的时候根本不知道旁边马上有栋更高的建筑会遮挡视野,结果是,朝西的房子买了以后不到1年全部大跌最少20%。

从交房至今,买ONE57 的9成都赔,而且都是赔超过15-25%。雪上加霜的是开发商目前仍有最少15-20% 的库存而且目前售价是当初开盘的9折以上的优惠(还愿意谈价)。

趣闻2

更有意思的是,有位金融业的大佬找了几位朋友花了9500万美金买了里面的一套公寓,交房后很自信的对外宣称买了就是要炒房而且马上打算转手5亿美金。 -结果当然没有成功 - 只能说术业有专攻,若要投资房地产,还请找信得过的专业中介(举手)进行投资。

随着432PARK以及220CPS的崛起,ONE57的优势持续减少,害的当初的买家进退失据。ONE57本身的短处随着时间推演以及周遭环境的改变,越来越突出。

趣闻3

2016年一位国内的刘先生买了ONE57的房子,原开价4000万美元,结果2350万就成交了…(432Park的折价没有这么凶,想这样去杀对方不会理你的)

论门牌,公园大道Park Avenue 以及公园南路 Central Park South 更加镀金。

论景观,432PARK 较无遮挡,220CPS更是公园第一排的VIP位子。

论公寓的工艺,ONE57的内装真的不怎么样。

虽然我一直亏ONE57,但不管怎么说ONE57的地段以及朝北(中央公园景)高楼层的房子的确是有其吸引人的优势,对于投机的买家来说,现在真的是个很不错的进场机会,价格好谈、很容易捡到便宜。但如果是ONE57里面其他朝向的房子或是楼层稍低的那就真的不用考虑了,因为有其他更好的选项。

预告

下一篇会写432PARK 之后会写 53W53 MOMA大楼,陆续把中城的新项目都详细介绍一遍。

若有投资或任何地产需求都欢迎联系。

關於作者

Jerry Wang 王傳詠
紐約市第一地產經紀
Douglas Elliman Real Estate 地產經紀人
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