纽约房产性质介绍

纽约的房产可以分为三种性质

独立房(House)、独立产权公寓房(Condominium)以及股份产权房(Co-operative)

独立房HOUSE 独立产权公寓房

独立房HOUSE 与 独立产权公寓房CONDOMINIUM在性质上相当类似;买家交易得到的是独立房产证,证明其不可动摇的房产持有权。

对于买卖的管制相当的低,除了买家财力证明以外,其他并没有太多的限制。

普遍的财力需求为美国当地银行账户内在付完头期款后需要有足够支付2年的管理费、房产税与贷款。

当然,对于国际买家来说,在美国贷款的门坎也是需要考虑的。除了需要海外资产证明甚至抵押,往往最多房屋只能贷到50%。

以100万美金的公寓举例,若可以从银行贷款的金额为50%,而其每月贷款、房产税与管理费的总和为 $4000。

国际买家则最少需要59万6千美元在美国本地银行。

股份产权房(Co-operative

对于国外买家,购买股份产权房(Co-operative)的门坎相当高。

 股份产权房重视的不只是银行存款的财力证明,而是评估买家作为「股东」与「邻居」的整体形象。

虽然股份产权房(Co-operative)的房价相较独立房(House)与独立产权公寓房(Condominium)偏低,但手续复杂、门坎高、升值空间低,促使国际买家远离此类产品。

对于股份产权房(Cooperative)而言,最重要的门坎就是收入证明与身份的证明。相对于银行存款金额,股份产权房普遍规定买家有一定收入债务比以及绿卡以上的身份。

在财务的基础上,大楼管委会更会要求面试买家。此类面试好比工作面试,管委会有权利拒绝买家的申请,让买家3-6个月投入的精力与时间付诸东流。

结论

可以说,独立房HOUSE 与 独立产权公寓房是开发给所有买家而股份产权房是仅开放给美国工作/报税的买家。

乍看之下,国际买家在纽约的选择相当局限,其实不然!

原因有几点:

1: 过去40年证明,独立房HOUSE 与 独立产权公寓房CONDOMINIUM的涨幅空间远高于股份产权房(Co-operative)。

2: 纽约最新的大楼,最知名的公寓绝大部分均为独立产权公寓房CONDOMINIUM。其豪华与状况是多数股份产权房(Co-operative)难以匹配的。

可以说,若希望海外置产,在确保买到优质的房子与地点外,其房产保值与升值的空间均是股份产权房(Co-operative)难以比较的。

若有任何房产需求都欢迎联系哦!

关于作者

Jerry Wang 王传咏
纽约市第一地产经纪
Douglas Elliman Real Estate 地产经纪人
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