纽约地区介绍

纽约地区介绍 与 分析

全紐約市的地區介紹!從從曼哈頓到皇后區與布魯克林您需要的地區資料與介紹都可以從這裏得知!

因爲紐約市區塊分的非常細,所以如果要詳細介紹必須每篇寫的比較長。決定先從曼哈頓開始介紹,下面也會提供其他地區的介紹供讀者瞭解。

曼哈頓地區大致介紹

故決定寫個深度分析介紹各地區的地產市場與優劣勢,由於許多分析是從當地居民的角度剖析,與各位之前聽聞若有落差,可以實地踏勘、詢問更多當地紐約客取證。曼哈頓目前當地買家仍占了65%,國外買家占了35%,房市的浮動仍絕大部分根據剛需市場為主。

上東區

上城分為上東區與上西區

上東區代表的是貴族、古典與紐約市所有的榮華富貴,全曼哈頓知名度最高、歷史最悠遠的高級住宅區

上東區一直是電影選址的首選,過去的富豪與上流名人雲集的地方。這裡的建築主要以聯排別墅為主,過去均是一戶一棟的形式。歷經了多少年後,上東區的聯排別墅仍矗立在曼哈頓,許多都已成為當地的歷史文物,受到市政府的保護。走在路上, 仿佛可以想像往日的榮華富貴,以及感受到如今紐約的臥虎藏龍。

經過了曼哈頓島的全面開發,富人的選擇變多了,但上東區卻屹立不搖,仍然在當地人以及富豪們的心中占了一席之地。改變的是,隨著年輕人紛紛的入駐,上東區現在多了分活潑的氣息。晚上可以看到許多餐廳坐滿了人,在朋友、美食與環境的陪伴下享受著生活。

在商店的選址,可以看到許多最高級的餐廳決定選擇上東區作為進軍曼哈頓的首址。

著名的蘋果亦將上東區作為紐約開店的重要地點

上東區除了許多的美食,安全的地區以及優美的環境外,最著名的就是博物館了!紐約大都會博物館以及以建築聞名的Guggenheim 博物館都在上東區!可以說,紐約的文化氣息是始于上東區,延伸至曼哈頓全島的!從每週都有一天可以免費進入以及隨意收費的制度可以看出,紐約市追求推廣文化、藝術的決心。

上東區從以前就是曼哈頓最著名的地區之一,主要因為電影以及電視劇頻頻出現使得大家對它非常熟悉。如果說曼哈頓的地區按知名度來排名,前幾名應該就是上東區、時代廣場、SOHO了吧?

有趣的是,大家雖然對於上東區並不陌生,卻對上東區也並不了解,反而存在著許多誤解。

今天就來詳細的介紹上東區。

客戶通常聊到上東區第一印象就是 【那都是有錢人住的吧?】

但實際上,過去的15年上東區改變了許多。

地區的兩極化

當我們在看上東區時,我們需要細分為2各區塊。

1.

一個是以第五大道【5th Ave】為首,延伸到帕克大道【Park Avenue】,這個區塊是過去在好萊塢、電視劇上面看到的第五大道。走在這個區塊,可以看到購物的人、穿貂皮大衣(皮草)的貴婦、牽著小狗逛街的人,也就是俗稱的【舊富】。這個區塊的房子可以說是所謂舊時代的地位象徵、私人俱樂部。

這個區塊大部分的房子都是合作公寓【COOP】,產權是由公司管控,住戶買的是使用權,而且手續相當繁雜。買房時不僅需要提供所有的個人資料與財務以外,申請人還需要通過面試、冗長的程序且大樓的居委會(好比董事會面試,而且還不是一定會過)

簡單來說就是…即使有錢想買房也買不了,只有少數幾個獨立產權Condo的房子在這個區塊,所以要買到這個區塊的房子,只能說是可遇不可求。

2.

第二個區塊就是從Lexington Avenue 往東延伸到 約克大道 【York Avenue】的區塊。這個區塊因為房租與房價在過去15年來相比曼哈頓其他地段來得便宜一些,吸引了許多年輕人紛紛入住。而隨著當地居民的年輕化,餐廳與超市等也紛紛開始進駐。從第一大道【First Avenue】到第三大道【Third Avenue】餐廳與酒吧是沿路都是,曼哈頓最大的超市也相繼開業。

交通

上東區總共有2條南北向的地鐵線 綠色的456以及今年新開的黃色 W 線,另外還有橘色的F線在63街與LEXINGTON的街口。在交通上,上東區算是蠻方便的,唯一最麻煩的地方應該就是往西邊走。(曼哈頓的地鐵形式大多是南北向,非常少縱向的地鐵。)

生活便利性

超市跟餐廳都非常的多,而且生活非常便利。(看這滿滿的超市)

活動

對喜歡逛博物館跟中央公園的人,上東區可以說是絕對的聖地。

大都會博物館、古根海姆博物館、新藝廊德奧藝術美術館、Frick 私人博物館、猶太人博物館、紐約古博惠特博物館等等…最少10間以上的博物館。

安全

紐約市是美國幾個治安最好的城市了,而曼哈頓更是如此。(當然,凌晨3點一個人在暗巷走路可能不是個明智的選擇)對安全與治安感興趣的讀者可以主動聯繫我取得資料的來源。

特點

對於喜歡熱鬧的人來說,上東區相對來說比較安靜。但對於喜歡更單純的住宅區的人來說,上城是個很不錯的選擇。在上東區挑選房子的時候,首先考慮的地段應該是80-86街之間,第三大道與第一大道之間,這個地區的房子相當鬧中取靜。如果考慮升值,也可以考慮63-77街,第三大道與第一大道之間,這個區域的房子相對來說價格比較低,生活便利性目前相對沒那麼強。

未來

由於過去15年曼哈頓的發展主要都在西邊跟下城,使得上東區Lexington大道以東的地段【第二區塊】成為其中一個房價非常划算的地段。加上現在布魯克林與長島市的房價也漲了不少,使得上東區格外的划算與具有吸引力。

我相信在接下來的5-10年,上東區的房價漲幅會非常的明顯,且追上曼哈頓的其他地區。

a) 現況
上東區:得利於第五大道在過去華人的腦袋裡紮根的印象,上東區第五大道永遠都是高大上的代表。然而實際上,上東區分為第五大道與非第五大道。第五大道上的房子環境堪稱曼哈頓一流,優雅、安靜、住宅區、樹多、人行道寬敞而乾淨。然而很不幸的,第五大道的房子可以想像成私人俱樂部,看得到、有在賣會員、但沒關係的人買不到。除非是在紐約有收入,且大樓內有熟人牽線,第五大道的房子國人是沒機會的。

其實,上東區非第五大道的房子很多不錯的選擇,並受許多當地紐約客歡迎。上東區並不是每個人都能接受的地段,主要原因是當地區較為安靜(對於非常喜歡熱鬧的人來說可能不是那麼誘人),作為曼哈頓的首要住宅區之一,上東區的夜生活相對較少,而且由上東區到西邊較為麻煩,所以住在上東區的居民生活圈會以東邊為主。

些許不便換取的是絕佳的生活機能、包括超市、餐廳、咖啡廳等已經較為安靜的生活模式。過去10年,上東區開始轉型,更多的年輕人紛紛搬進第三大道以東的地段(房租較為實惠)。這個趨勢持續進行,更多的餐廳與酒吧出現,使得此地段的街道變得更加熱鬧、多元。

b) 投資

上東區★★★☆
作為投資回報仍有空間,主要原因是在過去10年的房市中,上東區的漲幅並不理想。就在多數人紛紛往下城、往西邊搬遷的時候,上東區在默默的轉型,由一個老年人的地段蛻變為年輕人接受的住宅區(由於過去10年漲幅並不大,目前房價相對實惠)。

c) 安全

上東區★★★★
安全。雖然100街以上仍然不是治安最好的地方,但只要在96街以下的地段都是非常安全的。

d) 舒適度與生活

上東區★★★★
隨著越來越多年輕白領的搬入,這個地段開始有更多的餐廳與酒吧。周邊的大都會博物館等各式文藝設施也讓此地區加分了許多。唯一的短板就是往西邊較為麻煩。

e) 居民

上東區
老富佔據了第五大道的所有住家而新的白領紛紛搬入了LEXINGTON以東的地段 分成了兩個不同的觀感

f) 發展

上東區持續的有年輕族群搬入,改變了當地區的生活習性,多了更多的餐廳選項又保有著原有的知名博物館,加上未來的第二大道地鐵線的開通,未來上東區的發展空間仍然相當的高。

g) 優勢

上東區
房價目前仍較為大眾,房子性價比高。第二大道地鐵線將要開通。周邊環境優、博物館多、餐廳多。

h) 劣勢

上東區
往西邊交通不便、晚上較為單調、安靜、許多房子外觀其貌不揚且已超過60年

上西區

上西區(Upper West Side)位於紐約上城、中央公園西邊,周邊有著名且極具特色的餐廳與店家。

 

過去的上西區是許多當地大地主、富豪的發源地,如今是紐約曼哈頓許多上班族、家庭、哥大學生的住宅區。此地區如今已是富人住宅區的首選之一,環境安全、舒適、空氣清淨,無太多施工。許多喜好自然、悠閒的生活模式又希望住在曼哈頓的學生、家庭、上班族居住群體居多。

周邊環繞著紐約最大的3家超市、餐廳、咖啡廳、中央公園,居住環境極佳、上西區 象徵著紐約客城市與自然的完美平衡生活!  多條地鐵線貫通上西區、加上公車,計程車,確保交通的方便!周邊環境舒適、愛狗人士最愛的地區,上西區適合散步、悠閒且舒適的享用週末的早午餐Brunch!

上西區的著名景觀包括無線延伸的中央公園西路、林肯中心

10分鐘內可以到林肯音樂中心,曼哈頓音樂的中心、紐約音樂與藝術的中心!!每週的藝術展、音樂會 讓您在曼哈頓的生活添加了豐富的旋律!

上西區是全球最著名的大學之一 哥倫比亞大學的所在地,居住在上西區的居民可以在15分鐘內到達哥大學園!

a) 現況

上西區:考慮上西區的華人主要分為兩種,靠近曼哈頓林肯中心的音樂學院以及靠近哥大的兩派。實際上以地段來說,林肯中心的地段更為精華,但哥大附近的房子實在,價位也相對實惠。上西區普遍來說不會失敗,投資客比例小,當地居民多,家庭多。在曼哈頓,最穩定的市場實際上就在上西區。最典型的街景就是人們牽著狗在各式各樣的餐廳戶外用餐。享受著3條地鐵線、2個大型公園(中央公園與河濱公園),上西區是曼哈頓典型的鬧中取靜的黃金住宅區地段。

b) 投資

上西區★★★★
作為投資回報不是最高的,但卻是最穩定的。不管是房價漲勢還是租房需求,上西區始終保持在紐約前段班。他的需求屬於剛性、深受當地居民愛戴認可的地段。

c) 安全

上西區★★★★☆
安全。許多人結了婚,生了小孩都考慮上西區。主要就是看好這地段的環境與安全。

d) 舒適度與生活

上西區★★★★☆
悠閒。許多人居家生活的典型範例,人人牽著狗與嬰兒車,早中晚都是當地居民的輕鬆的在餐廳用餐與生活。由於有著3條地鐵線,其實上西區相當便利,唯一的短板就是往東邊較為麻煩。

e) 居民

上西區
夫妻、小孩、狗鬧中取靜的居家生活

f) 發展

上西區一直以穩定著稱。作為過去20年來,最穩定成長的曼哈頓地區,上西區不斷的有新的特色餐廳入駐,環境優化亦不斷的進行。可以預見,對於家庭來說,上西區將繼續作為首選。

g) 優勢

上西區
房價增長穩定、周邊環境優美、超市多、餐廳多、地鐵方便、自然歷史博物館、矮房多、陽光好、樹多、2個大型公園(河濱公園 + 中央公園)

h) 劣勢

上西區
往東邊交通不便、晚上較為單調、安靜、許多房子外觀其貌不揚且已超過60年

中城

中城

中城 (MIDTOWN )詳細地區介紹!中城是個有趣的地點,簡單來説分爲中城東與中城西,這個地區是外國人最瞭解的地方。

 

中城可以分爲中城東、中城西、中城與時代廣場!考慮買房時,其實買家只需要考慮中城東、中城西、中城即可,而且越接近時代廣場(Times Square)的房子越不需要考慮。原因在於買家少、地點差、環境差,非常不適合置產。下面就來介紹中城東、中城西、中城的各個地區。

中城東

位於東邊,從30接到59街,第五大道以東,主要的特點就是環境好、安全佳、地點方便並且有著幾家大型超市是許多上班族與學生紛紛入住中城東的主要原因。

中城區的居民可以輕鬆的到自己的學校與上班地點。晚上卻又可以享受安全寧靜的居住品質。中城東成為了曼哈頓少數幾個鬧中取靜的地區!

已經是成熟住宅區的中城東隨著多棟的超高住宅摩天樓的崛起,在價值、住區環境、生活便利性得到了更高的提升。

住在中城東的人可以輕鬆的上班與上課,悠閒地在周邊的超市買菜、餐廳買食物並享受在晚上享受住宅區的寧靜

 中城西

Coming Soon

中城

Coming Soon

 

a) 現況
得利於第五大道與中央公園,中城在華人圈是最受肯定的地段、再加上于開發商以及仲介的大量渲染,按照比例來說,海外華人買家在中城置產的比例高達9成(若是已在當地居住,在中城購房的比例會下降許多)。由於中城建築均為摩天樓,每棟的特色與差異其實不大、設施都大同小異,過去25年來,每年的新大樓陸續出爐,許多大樓不到10年就被淘汰。

目前在中城的摩天樓如雨後春筍,過去10年開發商與仲介的的大力海外推廣下,中城(尤其是57街)成為多數海外買家置產與炒房的天堂。當下由於全球市場低迷,中城許多大樓已嚴重滯銷、然而仍有更多的建案靠著投資移民的熱錢將蜂擁而入,進入這個淘汰速度最快、投資客最多的地區。

b) 投資★★★
大量投資客使中城房市極不穩定、漲跌幅度較其他地段大許多。如最新的建案中最著名的ONE57與432PARK(只要詢問任何紐約仲介購房事宜,這兩個一定會優先出現),之前預售購入的買家如今均賠錢退場,許多中城房價均嚴重跌幅。

由於中城的剛性需求低、投資客多,這個地段的漲幅需要紐約房市與經濟的崛起才能再次登上下一個浪潮(上個浪潮在2015年10月正式宣告結束,整個迴圈花了8年)。對於出租,由於投資客多導致競爭激烈、拉高了空房率也拉低了房租。這個現象在中城成為一個投資的硬傷,在景氣好的時候相對沒那麼明顯,但像現在低迷的市場,看著出租與出售均有困難的中城、進退兩難的投資客,不禁讓人冒汗。

c) 安全★★★★
中城安全性普通,越是靠近中央公園越安全。只要不要太靠近遊客多的時代廣場,住在中城安全無憂。

d) 舒適度與生活★★★☆
中城生活極度極端。中城在第五大道一直到第7大道中間,白天路上都是上班族與遊客相當吵雜,晚上相對冷清。周遭的餐廳亦是如此,多數是為上班族開的連鎖餐廳與為了富豪的米其林奢華餐廳,非常少具有特色當地餐廳開在中城。周邊環境作為長期居住的地段來說較為不適合(適合一年幾次的臨時旅行住所,或是較為奢華的生活模式)

相反,第五大道以東以及第七大道以西(中城東與中城西),反而當地居民多,當地餐廳多。住宅區氛圍濃厚,治安也安全,周邊生活設施便利,適合長期居住。

e) 居民
當地住戶主要是小白領選擇離公司近(租金較為實惠的房子)
高大上的富豪(一年四季可能住不到2個月,其他時間是空房)

f) 發展
由於房市不晴朗,當下許多開發商紛紛放緩了建案的腳步,包括審批以及實際開工都不是非常積極。得利於投資移民EB5的資金,開發商不會有太大的融資壓力,未來57街上仍會有更多的摩天樓陸續結頂,光目前通過仍未開工的就還有5座超高住宅。

g) 優勢
中城名氣大,每棟大樓均給人高大上的感覺。大樓都有門衛、檔次足、設施多、大樓新、相較下城,價格實惠、交通方便、購物方便、中央公園近。

h) 劣勢
實際住戶少、當地居民少、不夠住宅區、海外(華人)投資客多、投資回報率較低、遊客多。(除非買較東邊或較西邊)

下城

a) 現況
對於許多國外買家來說,下城相對還是比較陌生的地區。可以說的出的名字,估計就是蘇活區與金融區。下城的名氣相對較小主要是因為開發商並無對華人買家大量渲染,除了國際貿易中心WTC ONE的完工以外,很少出現下城的新聞。其實主要原因也是因為不需要海外買家,下城的房子很容易就售鑿。下城是曼哈頓過去15年來最熱門的區塊。作為典型曼哈頓生活的美劇裡,六人行就是下城格林威治村、欲望城市則是上東區跟雀兒喜、老爸老媽浪漫史則是上西區

由於供不應求,下城房價普遍比中城與上城還高。對於當地紐約客來說,下城的生活確實是豐富許多。酒吧、博物館、畫廊、公園電影、音樂季、農夫市場、藝術展等所有可以想到的活動均都在下城發生。下城社區的藝術氣息與多元文化不是其他地區可以比擬的,紐約大學、視覺藝術、FIT、帕爾森設計學院均在下城更添加了活力的氛圍以及每週都不同的慶典與主體活動。也因為下城的多元與低調奢華,絕大多數當地名人與藝人均在下城置產。

b) 投資自住★★★★★
下城有個別區塊均是曼哈頓的蛋黃區,一鋪千金。過去15年來,下城房價與其他地段一樣,瘋狂上漲。但唯一的差別是,下城漲幅在曼哈頓最大,目前的跌幅卻比中誠小。由於下城的剛性需求大,當地住戶多,房價抗跌能力強。對於不瞭解紐約地產市場的人,單就外觀很難看出下城房子的價值,但實際上許多聯排別墅與小樓均千萬美元以上。對於海外買家著重的設施與玻璃外表面的摩天樓,當地人更愛的是石砌、磚瓦、古色古香的特色住家。

c) 安全★★★★
下城安全主要看地段,例如蘇活區與翠貝卡區都是安全到連門衛都免了,但東村因為夜生活多,晚上酒醉的人多、治安就相對扣分了,普遍來說西邊較佳。

d) 舒適度與生活★★★★★
由於其多元的生活與豐富的活動,下城是當下許多紐約客的首選。

e) 居民
普遍來說東邊較為多的學生與未大紅大紫的音樂家而西邊更多的是企業家、白領、藝人、明星等高收入族群

f) 發展
對於已經飽和的下城,其實新建案的規劃相當稀缺。更多的是小型精緻建案、最求最好的地段與最好的房型。下城的未來發展相當穩定,密切觀察會發現,曼哈頓下城的活動越來越豐富與多元、且對於文化薰陶以及多國、 背景的融合更加的著重。

g) 優勢
地點、地點、地點。黃金地段、方便、生活機能強、紐約個性風格強烈、剛需強、抗跌。
h) 劣勢
房價是曼哈頓普遍最高的地段,許多房子外觀其貌不揚且已超過60年。

我該買什麼樣子的房子?

1. 需求
a) 學校

普遍來說,學校的東西邊比南北邊重要。由於曼哈頓的地鐵設計,東西向的交通功能不便,若學校與住所各分東西,上下學會相當不理想。

  1. b) 投資
    對於投資客來說,若想炒房,可以考慮中城。若想投資,儘量考慮上城或下城為佳。
  2. 房子本身
    對於許多投資客來說,設施決定了一切,然而不應該被眼前的游泳池等蒙蔽了,地產最後還是地點取勝。若希望買新房,中城會比較多的機會買的喜歡的公寓。

紐約置產對於房齡要求並不高,只要大樓保養維護得宜,房子內部狀況優良,對於升值與投資來說並無大礙。

  1. 安全性
    普遍來說,曼哈頓整體是安全的,但若希望更加保障,建議除了地區安全外,通勤的路線也是需要考慮的因素(住家走路到地鐵)。
  2. 升值空間
    曼哈頓雖然長期整體看漲,但仍建議根據當地需求來挑選較為妥當。

關於作者

Jerry Wang

定居曼哈頓於地產多年, 若有紐約房地產的需求或是想要諮詢都可以透過以下方式聯繫。

Email: Wangchuanyung.jerry@gmail.com

Cell: 917 225 7078

LINE chuanyung.wang

微信 zerry1017