纽约买房

纽约买房 的须知、费用解说、步骤过程介绍、房产类型与产权的重要性以及常见问题FAQ

2019更新:最近因为豪宅税开始调动,将会影响未来买家的费用,费用已经更新。

前言

最近越来越多人因为需求来纽约买房,不管是为了孩子读书、纽约工作或是投资房产,我们见到纽约房产依旧是全球地产的龙头,买家来自全世界。不管您考虑纽约买房的原因是什么,我相信有专业的经纪人为您服务是非常重要的。我有许多自己的客户都是经历了不肖业者的经验以后才透过亲朋好友介绍让我来帮忙服务。毕竟人生地不熟,我相信还是找优良的专业经纪人服务是最好的选择。(而且纽约买房时买家是不需要付中介费的,若有经纪人跟您要的话,您应该已经被诈骗了)

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纽约买房 常见问题 FAQ

Q: 为什么要在纽约买房投资?

A: 纽约买房的原因很多,有些事为了小孩读书,有些是为了移民,也有些是为了分散资产与投资。不管原因如何,纽约市是全世界的人都在关注与购买的房地产市场,房价的起伏也是最低,出租空房率平均只有1%左右。所以不管是对于买还是租烦恼的人,还是考虑投资的投资的买家来说,纽约的房产都应该是首选之一。

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15 个在纽约买房的原因

Q : 纽约目前的房价如何?适合买哪里的房子呢?

A: 因为纽约市的各地区都不同,所以会根据地点、价格的不同而有不同的状况,但是整体来说,最新的 纽约房价 报告可以由这里看到!
紐約房價 2019年第二季 市場報告

纽约买房 费用

纽约买房费用

  • 全现,买房费用大约是总金额的3%
  • 若是贷款,贷款费用大约是贷款金额的2%
  • 若是新房,视市场情况斟酌,需要额外加总金额的1.9%,也就是,3.5% – 4.5%之间。

作为买家,下列的是您需要支付的费用明细

  1. 产权保险* 0.4% (产权调查与保险费用)
  2. 豪宅税**  (因为2019年7月正式生效,豪宅税将按照售价提高。)

    销售价格超过100万美金 – 1%
    销售价格超过200万美金 – 1.25%
    销售价格超过300万美金 – 1.75%
    销售价格超过500万美金 – 2.5%
    销售价格超过1000万美金 – 3.5%
    销售价格超过1500万美金 – 3.75%
    销售价格超过2000万美金 – 4%
    销售价格超过2500万美金 – 4.5%

  3. 贷款税 1.9%(按总贷款额计算)
  4. 律师费 $1500 – $2500
  5. 申请费*** $500 – $2000 (支付给物业管理公司
  6. 贷款申请费等 $1000

新房的额外费用

  1. 转让税 1.825% (总成交价的1.825%)
  2. 卖家律师费 $2000 – $3000 (开发商律师费由买家支付)

转让税卖家律师费视情况而定,按照纽约市的规定,纽约买新房时买家需要支付转让税而在二手房时卖家需要支付转让税

但这个规定也是视市场而定,在市场低迷时,买家在购买新房时可以试着谈价,让开发商承担此费用。

说明

*产权保险 – 对于亚洲买家来说是个比较陌生的费用,由于一些莫名其妙的法律与漏洞,产权保险成为相当重要的买房环节之一。

在美国有许多法律可以导致私人财产的转移,例如在纽约,当一个人非法都留在他人的土地或房产超过10年而地主没有驱逐,非法都留着有权利取得该地块/房产的产权。其他疑虑包括诈骗、产权纠纷、以及产权登记不齐全等问题,使产权保险成为买房的基本费用。

**豪宅税 – 只要是超过100万美金的房产都需要支付总成交价1%的费用

***申请费 – 在买大楼公寓时,买家需要向物业管理与居委会提交买房申请。

当海外人士在纽约买房时,普遍建议用公司名义购买地产,卖房时税的好处多,而且还较能保护屋主的隐私。

买房税务

  1. 这些是我过去与会计师以及律师交流所得到的资讯,若想了解更多,我可以介绍我长期配合的律师与会计师,通过他们来讲解。

海外买家

税务优势:对于海外买家来说,买房并没有太多的税务上的优势,但好处是,买房时,海外买家并不会有额外的买房费用。

海外买家需要注意:海外买家最大需要注意的问题是遗产税

海外人士在美国资产的遗产税高达50%,对于海外买家来说是非常不利的,也是非常多经纪人没有提及的!所幸的是,这个遗产税其实是可以避免的。买家只要透过海外公司来美国开子公司,再透过此子公司持有资产即可。这是非常常见、普遍且合法的处理方式,也是纽约的会计师与律师推荐的最佳处理方式。

当然,如果孩子有绿卡打算直接让孩子持有资产也是可以的,不过透过美国的子公司的处理方式速度非常快而且费用相当低。美国透过会计师开公司只要 $600,而每年的维持只要约$250,对于买房的人来说是非常便宜的避险方式。

当地买家 / 绿卡与公民

税务优势:做美国买房自住的绿卡以及美国公民可以享有2-3个不同的税务优惠。

  1. 屋主未来在卖房时若5年内满2年自住,单身可享有25万资本利得税减免,已婚则可享有50万的减免。
  2. 地税以及贷款利息是可以抵税的。
  3.  若是出租,买房的折旧可以分至27.5年摊平,作为亏损计算。

当地买家需要注意:2019年的税法有调整,每年地税抵扣最高 $10,000。且若有多个房产,需要按照计划来选择哪一个作为主要住所 Primary Residence,这会影响未来卖房时可以抵税的资格与金额!

 

税减政策

减税政策是纽约市提供给开发商的一种鼓励开发的方法。透过减税的方案,纽约市政府可以要求开发商提供各种纽约市需要的建设。纽约的减税政策是跟着房子的,而不是屋主。换言之,当屋主买房时,减税的政策时间与优惠并不会做延长。

减税政策  421-A

最常见的减税政策当然就是421A,也就是鼓励开发商提供20%-40%的低收入户住房。

开发商目前看到的两种做法就是

  1. 最常见的,在大楼内配置20%的房源出租给中低收入住房,这些符合收入标准的家庭可以透过政府的网站进行抽签。
  2. 较为少见的是在大楼旁边或是市政府许可的地块另盖辅助用房。

有些买家会担心,这些中低收入户是否会影响住房品质与未来的升值空间。但我目前看到的,纽约市相当多的房子都享有421-A 免税政策,所以整体并不会影响房价。若真的对此有疑虑的话,可以选择避开即可。

普遍来说,税减的优惠大多在10、15、20、25年,根据每个项目的不同而异。计算的方式通常是按照时间与百分比计算。

举例来说,10年税减的优惠

  1. 第一、二年是100%税减
  2. 第三、四年是80%
  3. 第五、六年是60%
  4. 第七、八年是40%
  5. 第九、十年是20%
  6. 第十一年回归正常。

若是15年以上的税减则是不同计算方式:

  1. (15年税减)前十年100%税减,后五年按照每年20%回归正常
  2. (20年税减)前15年100%税减,后五年按照每年20%回归正常
  3. (25年税减)前20年100%税减,后五年按照每年20%回归正常
税减优势:税减的优势非常明显,每年的抵税减免可以预期,这代表如果2房的话每年可达2万5千美元的优惠,而如果持有超过5年,可以预估高达12-15万的减免(因为每年地税仍会增长)。
 

另外,因为减税政策是按照百分比,所以优惠期间很难被地税增长所抵消。

税减需要注意:

  1. 无税减时的估值与费用 – 很多买家会被税减的优惠迷惑,没去关注目前没有税减的话应该是多少。举例来说,Waterline Square 水线广场的税减优惠达25年,但如果没有税减,1房的每月物业与地税费用高达惊人的$5000以上。

    当然,有人会说这是25年以后的问题与费用,但如果仔细看地税账单就会发现,$5000 美金是目前的费用,未来每年仍会持续增长,只是现在还看不出来,因为目前是以百分比计算优惠折扣的。

  2. 减税政策并不是开发商广告有就一定会有。目前有几个项目都是对外宣称有【税减资格】但并不会通过税减的审核。目前有个长岛市的房子就即将面临这个问题,开发商大力宣传税减,已经有许多买家签约,我很难想象之后将如何收尾。

  3. 税减政策去年因为没有更新,所以未来将有一大段时间将不会有更多新的税减新房出现。我预估最少会有3-5年的时间不会有新税减房出来。
对于希望买税减房的买家,我会建议实际评估有税减与无税减的房子进行比较哦。主要原因在于:
  1. 税减的房子普遍来说价位较高 – 羊毛出在羊身上,税减的房子的优惠会反映在他的房价上。对于很多买家来说,并不需要一昧的追求税减房。
  2. 每月费用不一定会比较低 – 像刚刚提及的Waterline Square 水线广场,每月费用的评估不只是现在,还要考虑未来。当税减优惠接近尾声时,买家会比较谨慎看待,且如果每月费用过高,将失去与其他房子的竞争力。

买房贷款

很多人都没发现,其实海外买家在纽约买房是可以贷款的。普遍来说,贷款的利率大约会比平常美国人贷款的多1%左右。目前2019年8月的美国的利率大约会在3.25%左右,而海外买家大约会在4.5%。

普遍来说,提早还款不会有额外费用,美国当地有收入的买家可以贷差不多70%-80%,而海外买家可以贷大约65%-70%。

关于贷款预批信 Pre-Approval Letter:

贷款预批信是银行预先评估买家以后提供的文件,这个是没有法律与合同效力,但是因为经过买家财力的审核,所以有一定的公信力。

整体来说,在纽约打算贷款的买家需要提早准备 贷款预批信 Pre-Approval Letter,如果没有预批信,买家的出价是不会被重视的。相反的,

当地买家:需要有美国当地收入,需要工作1年以上且有报税记录。

海外买家:不需要有收入,也不需要查收入。

贷款的预批信大约需要3-5天的时间,而实际的贷款则会需要30天左右,所以在出价前就应该准备预批信而在签约后马上就处理贷款的程序。

关于贷款免责条款 Mortgage Financial Contingency:

贷款免责条款是保护买家的一个方式条件。如果银行拒绝放款而买家有贷款免责条款 Mortgage Financial Contingency 时,买家可以取回10%的押金。这个以前在新房是非常少见的条款,但在目前的市场,多数开发商与卖家是愿意接受贷款免责条款的。

纽约买房 过程

纽约买房的过程 流程非常简单 但细节非常多,未来将写个比较详细的交房篇。

  1. 根据需求看房 – 因为纽约市看房非常忙,我通常会建议提前2天跟我说,这样我能预约的房子比较准确。不然有时临时跟我说会来不及约到最符合您需求的房子。
  2. 议价与决定产权转让时间 – 通常纽约市的议价空间都不会太大,转让的时间最短25日左右,长的可达1年(新房)。
    需要注意的是,如果打算贷款的话,您的贷款预批信应该已经准备好,在出价时就应该根据对方要求随时提供。
  3. 双方律师拟买房合约 – 律师将根据议价内容拟合约并开始产权与大楼财务状况的调查,保护买家未来权益。
  4. 签约且支付10%-25%押金并开始买房申请与贷款申请
  5. 大楼居委会与银行贷款通过申请确认交房日期
  6. 验房 – 通常验房会根据新房二手房有些微的差别,但整体来说新房的要求会更高一些,而最基本的是所有家电都需要能【正常运作】。有时正常运作的诠释就会是交房时出现争执的地方。
  7. 交房 – 纽约交房是 一手交钱一手交货,双方律师加上一个产权保险代表一定会在,双方经纪人以及买家卖家就不一定了。但交房绝对是大金额以银行本票支付,小额用个人支票即可。
    交房以后房子就完全是买家的责任了,而美国又是个诉讼非常盛行的国家,所以我通常建议尽早准备好屋主或是房东保险,避免未来任何问题。

纽约新房

新房好处:

  1. 全新的屋况、设备有保固也比较不会有洗衣机、洗碗机等的汰换与修缮问题,纽约很多房子都是30-50年以上的房龄。
  2. 作为投资,新房的升值空间与速度比较有爆发力,天花板也比较高。
  3.  新房的用材普遍来说会比二手房的品质要高。
  4. 新房不需要经过居委会的审核,也就是不需要提供自己的财务状况。
  5. 若是已完工,交房时间非常好掌握。
新房需要注意:
  1. 若是未完工,交房时间非常容易延误。
  2. 新房容易出现额外费用,例如水电工的一次性住房费、开发商律师费、纽约州与市的转让税等。
  3.  新房的品质非常的不稳定,尤其是纽约的做工非常的粗糙,所以当交房时,会需要做个交房清单 Punch List。我会根据房屋的状况要求开发商把清单上所有需要改进的细节都在30天内解决,而且这会是有法律效力的文件。

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纽约新房介绍与看房感想

曼哈顿买房

曼哈顿买房好处:

  1. 纽约市蛋黄区的精华地段,通常会是全纽约市最后跌、最快涨的地區。
  2. 如果买房是为了工作或学校,通常可以买到更接近的地段。
  3. 周边的生活全会更加完善,餐厅、超市、娱乐更加便利

曼哈顿买房需要注意:

  1. 曼哈顿的房产的持房成本普遍比较高
  2. 曼哈顿因为近几年流浪汉的问题更加严重,需要注意选址。
  3. 曼哈顿的大楼盖得比较密集,需要注意买房时未来是否会有其他大楼挡住自己的视线与景观。

纽约买房 以后

其实很多事情在交房以前就应该开始准备,这些都是很多人忘记或是忽略的。因为美国人做事非常的慢,所以我会建议提早约1-2周就开始预约或是联络这些单位。

最基本的包括以下几点

  1. 网路 – 我通常建议,如果有Verizon FiOS,优先考虑,他们的网络最稳定,也速度最佳,且客服也是最好的。如果没有的话,就只能看是Spectrum 还是其他的公司了。
  2. 电力 – ConEdison应该是纽约市基本首选了。就去网站开个账户即可。
  3. 保险 – 可以考虑All State,State Farm,Geico,或是Lemonade。最方便的应该是Lemonade,但听说他们的保护比较差?保险的生效日期可以要求是交房那天开始。
  4. 家具 – 美国家具公司动作非常的慢,如果要他们尽快搬进去的话,需要提早2-4周预订且预约搬家时间。
  5. 搬家公司与大楼文件 – 大楼通常会要求保险证明 Certificate of Insurance,也就是所谓的COI。
    有些大楼还会要求其他的文件。没有这些,搬家公司即使到了大楼门口,大楼的管理公司也不会让他们进去的。

纽约房产 性质介绍

纽约买房时绝对要注意纽约的房产性质!

纽约的房产可以分为三种

独立房(House)、独立产权公寓房(Condominium)以及股份产权房(Co-operative)

独立房HOUSE  独立产权公寓房 或是康斗 CONDO

独立房HOUSE 与 独立产权公寓房 (康斗)CONDOMINIUM 在性质上相当类似;买家交易得到的是独立房产证,证明其不可动摇的房产持有权。对于买卖的管制相当的低,除了买家财力证明以外,其他并没有太多的限制。普遍的财力需求为美国当地银行账户内在付完头期款后需要有足够支付2年的管理费、房产税与贷款。当然,对于国际买家来说,在美国贷款的门坎也是需要考虑的。除了需要海外资产证明甚至抵押,往往最多房屋只能贷到50%。以100万美金的公寓举例,若可以从银行贷款的金额为50%,而其每月贷款、房产税与管理费的总和为 $4000。国际买家则最少需要59万6千美元在美国本地银行。

合作公寓(Co-operative

对于国外买家,购买合作公寓(Co-operative)的门坎相当高。 其实原因不只是财务状况,而是其设立形式。股份产权房重视的不只是银行存款的财力证明,而是评估买家作为「股东」与「邻居」的整体形象。虽然股份产权房(Co-operative)的房价相较独立房(House)与独立产权公寓房(Condominium)偏低,但手续复杂、门坎高、升值空间低,促使国际买家远离此类产品。

对于股份产权房(Cooperative)而言,最重要的门坎就是收入证明与身份的证明。相对于银行存款金额,股份产权房普遍规定买家有一定收入债务比以及绿卡以上的身份。在财务的基础上,大楼管委会更会要求面试买家。此类面试好比工作面试,管委会有权利拒绝买家的申请,让买家3-6个月投入的精力与时间付诸东流。

对于许多合作公寓来说,海外买家根本不可能被接受。合作公寓追求的是绝对的本土化,这包括在地的收入以及文化。他们虽然不会明说,但很多合作公寓COOP把大楼当作是个私人俱乐部一样的来管理。看到不顺眼的买家就拒绝。

这也导致了合作公寓COOP过去30年的衰弱。自从独立产权【康斗】Condo开始盛行以后,合作公寓COOP的房价就被远远的抛在后面。目前合作公寓COOP的房价大约是独立产权【康斗】Condo的60%-70%而已。甚至有许多合作公寓COOP开始研究如何 【康斗化】,把大楼的规则改的更加弹性。

简单地说,独立房HOUSE 与 独立产权公寓房是开发给所有买家而股份产权房是仅开放给美国工作/报税的买家。乍看之下,国际买家在纽约的选择相当局限,其实不然!

原因有几点:

1: 过去40年证明,独立房HOUSE 与 独立产权公寓房CONDOMINIUM的涨幅空间远高于股份产权房(Co-operative)。

2: 纽约最新的大楼,最知名的公寓绝大部分均为独立产权公寓房CONDOMINIUM。其豪华与状况是多数合作公寓(Co-operative)难以匹配的。新房已经没人建合作公寓(Co-operative)了,全部都是独立产权【康斗】Condo,因为需求强、价格好。

简单来说,若希望在纽约买房投资,可以直接选择Condo而不需要考虑COOP或是HOUSE,因为Condo的升值空间更好,而且也更符合许多人住房需求(包括门卫、电梯、水电工等)。

买房服务

Q:买房为什么要经纪人?

A: 纽约房产对于地点非常敏感,常常隔一条街就天差地远。而且纽约的新房非常多,真正好的房源只有最专业的经纪人才会知道。同时,许多事项其实卖家与卖家经纪人其实没有义务告诉你,例如大楼是否有额外修缮费用,大楼周边是否有其他大楼盖起,新大楼哪些房型最适合投资等。这些都是只有你自己的买家经纪人才会告诉您的。最后,纽约买房时买家不需要支付额外的中介费,由于卖家很早就已经定好中介费的金额,即使买家没有经纪人,卖家还是需要支付同样的费用。

Q: 纽约的经纪人很多,为什么要用Jerry Wang的服务?

A: Jerry C Wang 王传咏对于纽约房产非常了解,而且服务非常全面,对于想要住房需求、买房投资或是需要专业眼光判断最有升值空间的买家来说。更重要的是,Jerry C Wang 王传咏提供不只是买卖房地产的服务,还包括了物业管理与出租的服务,对于海外买家来说,最怕的就是随时被出租的房客所困扰,所以这种一条龙的服务是非常关键的。

纽约买房看似简单,但其实里面的细节非常的多。尤其是曼哈顿、长岛市、布鲁克林等地区,新大楼的计划非常多变,买房时需要注意非常多的因素。好的经纪人可以解决大多数的问题与程序,避免很多未来不必要的问题与陷阱。

因为纽约市的房子很多,所以每个预算都有最好的选择,所以对有兴趣买房的读者们,我最好的建议就是了解您的需求以及买房原因。很多考虑买房的家长,我会建议注意上下学的实际时间以及读书与未来工作的通用性。而考虑纽约买房投资的买家们,我会建议注意每月费用与租金的比例,因为纽约的持房成本明显高过亚洲。

Q: 除了以上所提以外,Jerry 能为客户提供哪些其他经纪人无法提供的服务?

A: 我帮客户提供的服务其实很多。很多经纪人都是房子卖了就拍拍屁股走人,卖房前回讯息都是秒回,交房后等个整天都没消息。但我提供非常多的售后服务。对于很多家长以及海外买家来说,最重要的是买房以后如何准备出租或是为孩子的入住做准备。

我的基本流程在售后服务包括为客户订购窗帘、准备家具以及搬家、还有电力公司、网络公司以及准备清洁打扫阿姨等,这些都是看似简单但非常费事的事项。

若您在考虑纽约置产,欢迎主动联系!我在纽约有超过20年的经验,经过了初中、高中、大学、博士的求学过程以及多年的工作以后,可以非常准确推荐最符合您的需求的房子并处理所有相关的需求与程序。

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Jerry C. Wang 王傳詠

全美前1% 紐約市房產經紀人
電話:+1-917-225-7078
郵箱:jerry@jcwreny.com
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