地区介绍 – 曼哈顿地区简略介绍与分析

这篇先从上、中、下城大略介绍,之后再针对各个区块更详细的描述。

前言

最近许多客户纷纷在询问购房,准备在国庆日来纽约购物加购房。其中许多人是由于孩子准备在美国纽约读书或是初期作为投资未来打算移民所以考虑在纽约置产。故决定写个深度分析介绍各地区的地产市场与优劣势,由于许多分析是从当地居民的角度剖析,与各位之前听闻若有落差,可以实地踏勘、询问更多当地纽约客取证。曼哈顿目前当地买家仍占了65%,国外买家占了35%,房市的浮动仍绝大部分根据刚需市场为主。

地区介绍
1. 上城

(上城分为上东区与上西区)
a) 现况
上东区:得利于第五大道在过去华人的脑袋里扎根的印象,上东区第五大道永远都是高大上的代表。然而实际上,上东区分为第五大道与非第五大道。第五大道上的房子环境堪称曼哈顿一流,优雅、安静、住宅区、树多、人行道宽敞而干净。然而很不幸的,第五大道的房子可以想象成私人俱乐部,看得到、有在卖会员、但没关系的人买不到。除非是在纽约有收入,且大楼内有熟人牵线,第五大道的房子国人是没机会的。

其实,上东区非第五大道的房子很多不错的选择,并受许多当地纽约客欢迎。上东区并不是每个人都能接受的地段,主要原因是当地区较为安静(对于非常喜欢热闹的人来说可能不是那么诱人),作为曼哈顿的首要住宅区之一,上东区的夜生活相对较少,而且由上东区到西边较为麻烦,所以住在上东区的居民生活圈会以东边为主。

些许不便换取的是绝佳的生活机能、包括超市、餐厅、咖啡厅等已经较为安静的生活模式。过去10年,上东区开始转型,更多的年轻人纷纷搬进第三大道以东的地段(房租较为实惠)。这个趋势持续进行,更多的餐厅与酒吧出现,使得此地段的街道变得更加热闹、多元。

上西区:考虑上西区的华人主要分为两种,靠近曼哈顿林肯中心的音乐学院以及靠近哥大的两派。实际上以地段来说,林肯中心的地段更为精华,但哥大附近的房子实在,价位也相对实惠。上西区普遍来说不会失败,投资客比例小,当地居民多,家庭多。在曼哈顿,最稳定的市场实际上就在上西区。最典型的街景就是人们牵着狗在各式各样的餐厅户外用餐。享受着3条地铁线、2个大型公园(中央公园与河滨公园),上西区是曼哈顿典型的闹中取静的黄金住宅区地段。

b) 投资

上东区★★★☆
作为投资回报仍有空间,主要原因是在过去10年的房市中,上东区的涨幅并不理想。就在多数人纷纷往下城、往西边搬迁的时候,上东区在默默的转型,由一个老年人的地段蜕变为年轻人接受的住宅区(由于过去10年涨幅并不大,目前房价相对实惠)。

上西区★★★★
作为投资回报不是最高的,但却是最稳定的。不管是房价涨势还是租房需求,上西区始终保持在纽约前段班。他的需求属于刚性、深受当地居民爱戴认可的地段。

c) 安全
上东区★★★★
安全。虽然100街以上仍然不是治安最好的地方,但只要在96街以下的地段都是非常安全的。

上西区★★★★☆
安全。许多人结了婚,生了小孩都考虑上西区。主要就是看好这地段的环境与安全。

d) 舒适度与生活

上东区★★★★
随着越来越多年轻白领的搬入,这个地段开始有更多的餐厅与酒吧。周边的大都会博物馆等各式文艺设施也让此地区加分了许多。唯一的短板就是往西边较为麻烦。

上西区★★★★☆
悠闲。许多人居家生活的典型范例,人人牵着狗与婴儿车,早中晚都是当地居民的轻松的在餐厅用餐与生活。由于有着3条地铁线,其实上西区相当便利,唯一的短板就是往东边较为麻烦。

e) 居民

上东区
老富占据了第五大道的所有住家而新的白领纷纷搬入了LEXINGTON以东的地段 分成了两个不同的观感

上西区
夫妻、小孩、狗闹中取静的居家生活

f) 发展

上东区持续的有年轻族群搬入,改变了当地区的生活习性,多了更多的餐厅选项又保有着原有的知名博物馆,加上未来的第二大道地铁线的开通,未来上东区的发展空间仍然相当的高。

上西区一直以稳定著称。作为过去20年来,最稳定成长的曼哈顿地区,上西区不断的有新的特色餐厅入驻,环境优化亦不断的进行。可以预见,对于家庭来说,上西区将继续作为首选。

g) 优势

上东区
房价目前仍较为大众,房子性价比高。第二大道地铁线将要开通。周边环境优、博物馆多、餐厅多。

上西区
房价增长稳定、周边环境优美、超市多、餐厅多、地铁方便、自然历史博物馆、矮房多、阳光好、树多、2个大型公园(河滨公园 + 中央公园)

h) 劣势

上东区
往西边交通不便、晚上较为单调、安静、许多房子外观其貌不扬且已超过60年

上西区
往东边交通不便、晚上较为单调、安静、许多房子外观其貌不扬且已超过60年

2. 中城
a) 现况
得利于第五大道与中央公园,中城在华人圈是最受肯定的地段、再加上于开发商以及中介的大量渲染,按照比例来说,海外华人买家在中城置产的比例高达9成(若是已在当地居住,在中城购房的比例会下降许多)。由于中城建筑均为摩天楼,每栋的特色与差异其实不大、设施都大同小异,过去25年来,每年的新大楼陆续出炉,许多大楼不到10年就被淘汰。

目前在中城的摩天楼如雨后春笋,过去10年开发商与中介的的大力海外推广下,中城(尤其是57街)成为多数海外买家置产与炒房的天堂。当下由于全球市场低迷,中城许多大楼已严重滞销、然而仍有更多的建案靠着投资移民的热钱将蜂拥而入,进入这个淘汰速度最快、投资客最多的地区。

b) 投资★★★
大量投资客使中城房市极不稳定、涨跌幅度较其他地段大许多。如最新的建案中最著名的ONE57与432PARK(只要询问任何纽约中介购房事宜,这两个一定会优先出现),之前预售购入的买家如今均赔钱退场,许多中城房价均严重跌幅。

由于中城的刚性需求低、投资客多,这个地段的涨幅需要纽约房市与经济的崛起才能再次登上下一个浪潮(上个浪潮在2015年10月正式宣告结束,整个循环花了8年)。对于出租,由于投资客多导致竞争激烈、拉高了空房率也拉低了房租。这个现象在中城成为一个投资的硬伤,在景气好的时候相对没那么明显,但像现在低迷的市场,看着出租与出售均有困难的中城、进退两难的投资客,不禁让人冒汗。

c) 安全★★★★
中城安全性普通,越是靠近中央公园越安全。只要不要太靠近游客多的时代广场,住在中城安全无忧。

d) 舒适度与生活★★★☆
中城生活极度极端。中城在第五大道一直到第7大道中间,白天路上都是上班族与游客相当吵杂,晚上相对冷清。周遭的餐厅亦是如此,多数是为上班族开的连锁餐厅与为了富豪的米其林奢华餐厅,非常少具有特色当地餐厅开在中城。周边环境作为长期居住的地段来说较为不适合(适合一年几次的临时旅行住所,或是较为奢华的生活模式)

相反,第五大道以东以及第七大道以西(中城东与中城西),反而当地居民多,当地餐厅多。住宅区氛围浓厚,治安也安全,周边生活设施便利,适合长期居住。

e) 居民
当地住户主要是小白领选择离公司近(租金较为实惠的房子)
高大上的富豪(一年四季可能住不到2个月,其他时间是空房)

f) 发展
由于房市不晴朗,当下许多开发商纷纷放缓了建案的脚步,包括审批以及实际开工都不是非常积极。得利于投资移民EB5的资金,开发商不会有太大的融资压力,未来57街上仍会有更多的摩天楼陆续结顶,光目前通过仍未开工的就还有5座超高住宅。

g) 优势
中城名气大,每栋大楼均给人高大上的感觉。大楼都有门卫、档次足、设施多、大楼新、相较下城,价格实惠、交通方便、购物方便、中央公园近。

h) 劣势
实际住户少、当地居民少、不够住宅区、海外(华人)投资客多、投资回报率较低、游客多。(除非买较东边或较西边)

3. 下城
a) 现况
对于许多国外买家来说,下城相对还是比较陌生的地区。可以说的出的名字,估计就是苏活区与金融区。下城的名气相对较小主要是因为开发商并无对华人买家大量渲染,除了国际贸易中心WTC ONE的完工以外,很少出现下城的新闻。其实主要原因也是因为不需要海外买家,下城的房子很容易就售凿。下城是曼哈顿过去15年来最热门的区块。作为典型曼哈顿生活的美剧里,六人行就是下城格林威治村、欲望城市则是上东区跟雀儿喜、老爸老妈浪漫史则是上西区

由于供不应求,下城房价普遍比中城与上城还高。对于当地纽约客来说,下城的生活确实是丰富许多。酒吧、博物馆、画廊、公园电影、音乐季、农夫市场、艺术展等所有可以想到的活动均都在下城发生。下城社区的艺术气息与多元文化不是其他地区可以比拟的,纽约大学、视觉艺术、FIT、帕尔森设计学院均在下城更添加了活力的氛围以及每周都不同的庆典与主体活动。也因为下城的多元与低调奢华,绝大多数当地名人与艺人均在下城置产。

b) 投资自住★★★★★
下城有个别区块均是曼哈顿的蛋黄区,一铺千金。过去15年来,下城房价与其他地段一样,疯狂上涨。但唯一的差别是,下城涨幅在曼哈顿最大,目前的跌幅却比中诚小。由于下城的刚性需求大,当地住户多,房价抗跌能力强。对于不了解纽约地产市场的人,单就外观很难看出下城房子的价值,但实际上许多联排别墅与小楼均千万美元以上。对于海外买家着重的设施与玻璃外表面的摩天楼,当地人更爱的是石砌、砖瓦、古色古香的特色住家。

c) 安全★★★★
下城安全主要看地段,例如苏活区与翠贝卡区都是安全到连门卫都免了,但东村因为夜生活多,晚上酒醉的人多、治安就相对扣分了,普遍来说西边较佳。

d) 舒适度与生活★★★★★
由于其多元的生活与丰富的活动,下城是当下许多纽约客的首选。

e) 居民
普遍来说东边较为多的学生与未大红大紫的音乐家而西边更多的是企业家、白领、艺人、明星等高收入族群

f) 发展
对于已经饱和的下城,其实新建案的规划相当稀缺。更多的是小型精致建案、最求最好的地段与最好的房型。下城的未来发展相当稳定,密切观察会发现,曼哈顿下城的活动越来越丰富与多元、且对于文化熏陶以及多国、 背景的融合更加的着重。

g) 优势
地点、地点、地点。黄金地段、方便、生活机能强、纽约个性风格强烈、刚需强、抗跌。
h) 劣势
房价是曼哈顿普遍最高的地段,许多房子外观其貌不扬且已超过60年。

我该买什么样子的房子?
1. 需求
a) 学校
普遍来说,学校的东西边比南北边重要。由于曼哈顿的地铁设计,东西向的交通功能不便,若学校与住所各分东西,上下学会相当不理想。

b) 投资
对于投资客来说,若想炒房,可以考虑中城。若想投资,尽量考虑上城或下城为佳。

2. 房子本身
对于许多投资客来说,设施决定了一切,然而不应该被眼前的游泳池等蒙蔽了,地产最后还是地点取胜。若希望买新房,中城会比较多的机会买的喜欢的公寓。

纽约置产对于房龄要求并不高,只要大楼保养维护得宜,房子内部状况优良,对于升值与投资来说并无大碍。

3. 安全性
普遍来说,曼哈顿整体是安全的,但若希望更加保障,建议除了地区安全外,通勤的路线也是需要考虑的因素(住家走路到地铁)。

4. 升值空间
曼哈顿虽然长期整体看涨,但仍建议根据当地需求来挑选较为妥当。

 

關於作者
Jerry Wang
定居曼哈頓于地產多年, 若有紐約房地產的需求或是想要諮詢都可以透過以下方式聯繫。
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