紐約地產項目評估5大關鍵

看过相当多的案例以后决定写写新建案买家常会犯的错误与碰到的问题,这些问题对于未来的投资报酬率以及脱手的影响都相当的大。

纽约新建案一直深受国外买家的爱戴,因为开发商不会问资金来源,对于国外买家来说,不需要通过居委会(Board)的审查,而且里面的装潢是全新的,也比较省事。

地区

许多国外买家喜欢买中城,但其实中城的开发量相当大,产品替代率高。常常碰到的问题是买了中城的房子,不到3年,新大楼一出,自己投资的大楼立马被比下去,不但租金被恶性竞争,连售价也爬不上去。挑投资产品,最重要的还是其独特性以及其不可取代的优势。
平面图
国内的项目很多都是全部新建的,但纽约更多的是俗称Conversion的旧楼翻新。由于先天的大楼轮廓已经局限,使得平面图的研究格外重要。不管怎么说,在买房时平面图一定都需要研究。不只是房子内部的平面设计,还有公寓与大楼的关系。由于纽约的建筑设计风格,许多公寓夹在大楼深处,两面都是墙,夹在缝中。

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周边建筑 & 景观 / 采光

很多开发商并不会告诉你旁边之后会有建筑盖起来,最经典的案例应该就是One57的西面了。所有当初买了One57西面的公寓都被旁边盖的新大楼影响,房价直落要卖没人买。对于买了西面的屋主,若当初并不知情,实际上是当了冤大头,因为旁边的新大楼其实很早就有规划了。

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当地需求 & 租金

虽然曼哈顿的空房率只有不到2%,但别被中介报的租金骗了,很多人为了卖房,把租金回报灌水(其实卖股票、基金的都一样),明明租金在5000硬是报6000的大有人在。再加上,有时候看到的不一定是准确的。例如开价租金6000的房子也许3个月都租不掉,而实际成交的租金是5500。若要看真实租金的回报,请上Streeteasy网站调查或是找可信的中介买房。
每月费用

相信研究过曼哈顿地产的人都知道纽约养房费用相当高,但其实养房的每月费用也是有行情的。2016的新项目每月费用都纷纷接近 $3/平方英尺,有些甚至到了$4/平方英尺其实是相当惊人的。除非是投资超高端项目、未来买家无感,不然对于普通投资者,大家还是会对每月费用相当敏感的。SOHO的房子就是最好的案例,没有健身房、没有门卫的房子、里面甚至没有高端装潢的房子涨幅就是比别人快 -主要的原因之一就是每月费用低的太吸引人了(约$1.8-$2/平方英尺)。
提到每月费用就要谈到税减问题,2016年以后的新项目已经没有税减了,但之前的项目还有一些。税减的建案固然吸引人,但最好先确认税减结束的费用,因为很多其实相当高的,这就好比抱着定时炸弹,在后面几年其实是不好脱手的(升值空间也受限)。

 

關於作者

臺灣出生、12歲到紐約,在紐約、臺灣、大陸都工作過,目前定居曼哈頓做仲介。 若有紐約房地產的需求或是想要諮詢都可以透過以下方式聯繫。
Email: Wangchuanyung.jerry@gmail.com
微信 Zerry1017
Cell 917-225-7078

(PRNewsfoto/Douglas Elliman Real Estate)

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