紐約房產性質介紹

紐約房產性質介紹

紐約的房產可以分為三種

獨立房(House)、獨立產權公寓房(Condominium)以及股份產權房(Co-operative)

獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房

獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房CONDOMINIUM在性質上相當類似;買家交易得到的是獨立房產證,證明其不可動搖的房產持有權。

對於買賣的管制相當的低,除了買家財力證明以外,其他並沒有太多的限制。

普遍的財力需求為美國當地銀行帳戶內在付完頭期款後需要有足夠支付2年的管理費、房產稅與貸款。

當然,對於國際買家來說,在美國貸款的門檻也是需要考量的。除了需要海外資產證明甚至抵押,往往最多房屋只能貸到50%。

以100萬美金的公寓舉例,若可以從銀行貸款的金額為50%,而其每月貸款、房產稅與管理費的總和為 $4000。

國際買家則最少需要59萬6千美元在美國本地銀行。

股份產權房(Co-operative)

對於國外買家,購買股份產權房(Co-operative)的門檻相當高。

 股份產權房重視的不只是銀行存款的財力證明,而是評估買家作為「股東」與「鄰居」的整體形象。

雖然股份產權房(Co-operative)的房價相較獨立房(House)與獨立產權公寓房(Condominium)偏低,但手續複雜、門檻高、升值空間低,促使國際買家遠離此類產品。

對於股份產權房(Cooperative)而言,最重要的門檻就是收入證明與身份的證明。相對於銀行存款金額,股份產權房普遍規定買家有一定收入債務比以及綠卡以上的身份。

在財務的基礎上,大樓管委會更會要求面試買家。此類面試好比工作面試,管委會有權利拒絕買家的申請,讓買家3-6個月投入的精力與時間付諸東流。

结论

可以說,獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房是开发给所有买家而股份產權房是僅開放給美國工作/報稅的買家。

乍看之下,國際買家在紐約的選擇相當侷限,其實不然!

原因有幾點:

1: 過去40年證明,獨立房HOUSE 與 獨立產權公寓房CONDOMINIUM的漲幅空間遠高於股份產權房(Co-operative)。

2: 紐約最新的大樓,最知名的公寓絕大部分均為獨立產權公寓房CONDOMINIUM。其豪華與狀況是多數股份產權房(Co-operative)難以匹配的。

可以說,若希望海外置產,在確保買到優質的房子與地點外,其房產保值與升值的空間均是股份產權房(Co-operative)難以比較的。

 

若有任何房產需求都歡迎聯繫哦!

關於作者

Jerry Wang 王傳詠
紐約市第一地產經紀
Douglas Elliman Real Estate 地產經紀人
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