宠坏的纽约开发商

过去几年看了不少项目,特别有些感触,深深的觉得纽约真的是个国际市场,但也因为如此,真的是很多开发商被宠坏了。

当然,有些决策是很多因素考虑的结果,而非单一原因造成。毕竟,开发商受限的因素很多,一个项目的背后有着时间、技术、成本代价、政治、法规等拉扯着决策。

但销售就是王道的理念到哪里都一样,对于开发商而言,平衡许多因素与利害关系并寻求顺利打造当下情况最好的产品、走向完销之路是最终目标。除非是非常特殊的原因,不然不应该如此的牺牲产品,市场好的时候,当然不怕,但只要市场一走下坡,马上导致滞销的窘境。

因为如此,很多地方可以看出哪些开发商在产品上不够用心、或是心存侥幸的心态,认为市场会接受。

更也因为如此,我决定来写一些关于房地产开发商的一些感想。

关于市场 Market-Analysis

说实在的,我很怀疑许多开发商对于市场调查的重视度有多少。

看了无数项目以后,我深深觉得很多曼哈顿的开发商就是群搞金融的人,看着市场上的数字去评估成本、利润、现金流等报表。

典型的案例就是 100 E 53rd St 这个项目,付了一流的价格买地、请了国际的建筑师,国际的室内设计,但是却没有一流的效果。

为什么呢?

因为即使曼哈顿是房地产蛋黄区,但蛋黄区里还有蛋黄区。

就因为57街的新项目单价都在4000以上、就因为国际买家2014-2015年蜂拥到57街项目投(Xi) 资 (Qian),不代表人家就会对你53街 跟 Lexington的地点青睐。

当我们拿旁边的两个项目一做比较马上一目了然

100 E 53rd St. 40B

1430 平方英尺 一房 420万

ONE 57

1021 平方英尺 一房 410万 (而且还可以杀价)

换句话说,开发商做了个同类型、同价格、但地点较差的产品出来,有脑袋的人都去 ONE57了,尤其现在大家都在疯狂跌价的情况下,肯定要挑值得买的来砍(除了有几间公寓的景观较佳)

 

价格与策略 Pricing Strategy

说到最近的项目在价格策略失败One Seaport肯定榜上有名。

价格战与策略是个复杂的交错评估与分析作业。评估的对象不只对外,亦对内。

为什么说 One Seaport 失败呢?

若要说到开发商的失策,首先要说说One Seaport的项目的基本介绍。

位于下城金融区旁的 SouthStreet Seaport 南街海港,景观优美,看得到East River 东河以及座座桥墩从皇后区与布鲁克林延伸到曼哈顿(包括历史悠久的布鲁克林大桥)。One Seaport的地点更是在河岸的最前线,河景房没有比它更佳的位置了。

大楼套型分为 A、B、C 三种, 详细大楼平面可以在下图的右下角看到

A 型面北 略为偏建筑的后面,看得到东河 East River与延边的其他建筑

B 型面东 是建筑的最前面、直视东河 East River,也是靠近河岸的套型 (上图为B型,全面看海)

C 型面南 略为偏建筑的后面、看得到东河,但因为南面有办公室所以河景视线偏斜视角

作为开发房,这个价格与房源释放的策略完全失败。

B型房的价格与其他户型基本上没有差,在房源释放亦无章法,导致所有B型套房都已售罄,A型与B型套型却还有最少35-40%的库存。

订定价格的研究到底有没有做…?

另外一个稍微有点小嘀咕的是 53rd & 8th。这个项目说实在的没有什么太多的牢骚好发,产品定位准确,地点优,设计也确实抓住目标客户群的喜好。但个人当初看的时候就觉得3房价格偏低,1房价格当初定的偏高,结果2年后如我所料,3房中高楼层全部扫空,剩下的是非常少的低楼层3房以及高楼层1房,害得开发商如今只能砍价清仓。

(顺便打个广告,53rd & 8th 的1房现在进去可以杀到很好的价格,性价比非常非常的高,之后大厅完工保证马上增值,要的快来)

产品 Product

说实在的,有些房子会惊叹但有些真的看到会哭,100 Barclay 就是一个典型的案例。

印象最深刻的就是当初看了5个套型,4个不及格。

没错,开发商用的材料不错,在细节的掌握上亦有下功夫,但这个项目本身决定要做就是个很奇妙的决策。位于商业氛围浓厚的地段,周边高楼林立,大多数房子完全没有视线与阳光,完全就是打金融算盘,拉拢一堆投资者做的项目。

再加上完全没用心的设计与规划,整个就是傻眼。不管是平面图上还是实际去看,一样不理想。过分夸张的厨房中岛破坏格局、奇形怪状的平面设计让人觉得傻眼。

100 Barlcay的开发商运气算非常好,开盘的时机正好是房市的巅峰,让他卖了一些,但即便如此也一样陷入了房子卖不出去的窘境。之前的买家也有许多宁可放弃10%押金也不买了(醒悟!?)。

 

营销 广告 Marketing

说实在的,在这方面纽约开发商过的很爽。

现在绝大部分的营销与广告都是透过网络媒体,而且很多开发商根本不重视 – 因为根本不需要太多的宣传。

只要产品规划的好,得力于Streeteasy的崛起,客户都看得到,看不到的,中介会带。

最近几年,由于中国买家增加,看到许多开发商到中国开所谓的宣传会,不禁质疑…不去与中国的实际买家接地气,反而是一群老外到中国参加个老外办的活动效益大吗?( 感觉比较像是找金主的活动)

随着房地产平台的成熟与普及,实际上很多开发商都在寻找中国当地的买家,希望透过自己的营销节省一些中介费。海外营销固然有他的重要性以及品牌必要性,但产品本身的规划还是要兼顾。

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